Artikel teilen
Google Earth

Wer profitiert vom Berliner Mietmarkt?

Selten ist in Berlin so gestritten worden, wer am meisten am Wohnungsmarkt profitiert. An wen fließt am Ende die Rendite? Die Spur des Geldes führt zu milliardenschweren Fonds, sehr reichen Männern – und den Mietern selbst.
Selten ist in Berlin so gestritten worden, wer am meisten am Wohnungsmarkt profitiert. An wen fließt am Ende die Rendite? Die Spur des Geldes führt zu milliardenschweren Fonds, sehr reichen Männern – und den Mietern selbst.
Ein Teil von Wem gehört Berlin Ein Teil von Wem gehört Berlin
I – Die Geburt eines Marktes
Bis 1990 gab es die Wohngemeinnützigkeit. Ihre Abschaffung öffnete die Möglichkeit eines gigantischen Marktes für Wohnungsimmobilien.
II – Die Gewinner
Einige clevere Geschäftsmänner stiegen frühzeitig in den Wohnungsmarkt ein – und verdienten damit Unsummen. Drei sind besonders interessant.
III – Die Schwergewichte
An den meisten großen Wonungs-Aktiengesellschaften sind die gleichen Finanzinvestoren beteiligt. Wer sind sie?
IV – Das Eigentor
Auch viele Mieter sind an den Immobilienkonzernen beteiligt – meist ohne es zu wissen.

Es gibt einen Mann, der das Potenzial des Berliner Wohnungsmarktes wohl besser erkannt hat als alle anderen. Zumindest hat er es am klügsten genutzt. Yakir Gabay, 53 Jahre alt, sitzt in einem hellblauen Hemd in einem grauweißen Büro in Tegel. Laut Forbes-Liste sind nur 567 Menschen auf der Welt noch reicher als er. Sein Vermögen soll 3,5 Milliarden Dollar betragen. Verdient hat er es vor allem mit Immobilien – auch in Berlin. Er sagt: „Ich bin mir nicht sicher, ob Politikern bewusst ist, dass sie mit den Kräften des Freihandels spielen.“

Der Senat will Mieterhöhungen in den nächsten fünf Jahren verbieten. Die erste Hürde für einen Volksentscheid, der Großeigentümer enteignen will, ist schon genommen. Der Druck auf die Immobilienwirtschaft steigt, Aktienkurse erzittern mit jeder neuen Debatte um Marktregulierung. Und selten ist in dieser Stadt so erbittert wie jetzt darüber gestritten worden, wer eigentlich profitieren kann, wer profitieren darf, vom Berliner Wohnungsmarkt.

Die Hauptstadt der Wohnungsunternehmen

Berlin ist Hauptstadt der Mieter. Von den 1,9 Millionen Wohnungen in der ganzen Stadt sind 1,5 Millionen Mietwohnungen – 81,5 Prozent. Privatpersonen oder Eigentümergemeinschaften gehören etwa 40 Prozent der Mietwohnungen. Das zeigt eine Analyse des Immobiliendienstleisters Savills. Die restlichen 60 Prozent der Wohnungen gehören professionell wirtschaftenden Eigentümern.

Was in Berlin besonders ist: Während privatwirtschaftliche Unternehmen in den meisten deutschen Städten noch keine dominierende Rolle auf dem Wohnungsmarkt übernehmen, gehören ihnen in der Hauptstadt 29 Prozent des Mietwohnungsbestandes. Ein Fünftel aller Berliner Mietwohnungen gehört Unternehmen, die Immobilien zu ihrem Hauptgeschäft gemacht haben.

Die Mächtigsten

Die mächtigsten unter ihnen: börsennotierte Konzerne. 230.000 Wohnungen sind in ihrem Besitz – 15 Prozent des gesamten Mietwohnraums. Ihre Namen kennt seit der Enteignungsdebatte fast jeder: Deutsche Wohnen, Vonovia, ADO Properties, Covivio, Akelius, TAG Immobilien, Grand City Properties.

Die meisten von ihnen sind nicht älter als 20 Jahre. Sie alle machen Kursgewinne, von denen die deutsche Industrie derzeit nur träumen kann.

Tagesspiegel und Correctiv haben in den vergangenen acht Monaten zum Berliner Immobilienmarkt recherchiert. Nun wollten wir wissen: Auf wen trifft man, wenn man die Frage „Wem gehört Berlin?“ bis ganz zu Ende verfolgt? Zu welchen Menschen und Firmen gelangt man, wenn man der Spur des Geldes durch den Finanzmarkt folgt? Die Recherche führt zu milliardenschweren Investmentfonds, Superreichen – und den Mietern selbst.

Wie ist Berlin in den Fokus der globalen Anleger geraten? Auf der Suche nach Antworten beginnt man vielleicht am besten bei Grand City Properties. Knapp drei Euro das Stück kostet die Aktie dieser Firma bei Börsengang im Jahr 2012. Am 28. August 2018 erreicht sie ihren Höchststand. 24 Euro mussten die Anleger nun zahlen, um von den spektakulären Dividenden des Unternehmens profitieren zu können. Ein Gewinn von fast 800 Prozent. Es ist einer der erfolgreichsten Börsengänge, die in den vergangenen zehn Jahren an der Frankfurter Börse stattgefunden haben. Und auch die Konkurrenten fahren in den letzten Jahren Rekordgewinne ein.

Die folgenschweren Entscheidungen der Politik

Ihr Erfolg erklärt sich vor allem aus politischen Entscheidungen der Vergangenheit. Es begann am 1. Januar 1990. Da endete in Deutschland die sogenannte Wohnungsgemeinnützigkeit – Wohnungsunternehmen mussten bis dahin bestimmte Steuern nicht zahlen, waren aber in Mieterhöhungen und Unternehmensgewinnen beschränkt.

Als die Beschränkungen fielen, verkauften die öffentlichen Wohnungsunternehmen massenhaft. Hunderttausende Wohnungen wurden privatisiert. Große Bestände landeten beim Vonovia (24.000 Wohnungen), Deutschlands größtem Privateigentümer. Auch Berlin brauchte dringend Geld. Allein 2004 trennte sich Berlin von 64.000 Wohnungen der GSW, die heute im Besitz der Deutschen Wohnen sind.

Oscar Schneider (CSU) war von 1982 bis 1989 Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau. Unter ihm endete die Wohngemeinnützigkeit. Foto: Imago
1988 beschloss der schwarz-gelb dominierte Bundestag unter Kohl die Aufhebung der Wohngemeinnützigkeit zum 31.12.1989 – trotz Widerstands. Foto: Imago

Dass Private-Equity-Unternehmen, also Firmen mit Kapital privater Investoren, begannen, die Bestände einzukaufen, war der Anfang der großen Wohnimmobilien-AGs, sagt Bernd Janssen. Er ist beim Investment-Banking-Unternehmen VictoriaPartners auf die Analyse von Immobilienaktien spezialisiert und beobachtet den Markt seit Jahren.

Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt war für die Aktiengesellschaften ein Glücksgriff. Nach der Finanzkrise 2008 senkte die Europäische Zentralbank den Leitzins, um die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Das ebnete den Weg für weitere Immobilienkäufe – zu extrem günstigen Zinsen. Der Bestand wuchs.

Die Preisspirale

Und so stiegen wiederum immer größere Anleger in die Immobilien-AGs ein. Auch solche, die sich vorher nicht groß für Immobilien interessierten. „Die Immobilienquote der Versicherungen und Pensionskassen ist in den letzten Jahren stark gestiegen“, sagt Janssen. Auch weil sichere Alternativen wie Bundesanleihen keine Rendite mehr brächten. Berlin gehört inzwischen zu den wichtigsten Standorten für Investoren überhaupt.

Dass der Berliner Immobilienmarkt als besonders attraktiv gilt, hat mehrere Gründe. Erstens: die demografische Entwicklung. Zuzug ist gut für den Wert von Immobilien. Zweitens: wenig Leerstand und wenig Neubau. Wohnungsknappheit spielt den Immobilienkonzernen in die Hände. Sie können nun kräftige Mieterhöhungen durchsetzen. Drittens: Viele Häuser sind noch nicht modernisiert. Sie haben also hohes Wertsteigerungspotenzial. Und das geht viertens derzeit besonders gut, weil Kredite eben gerade fast nichts kosten.

So ergibt sich eine Spirale. Denn der Wert einer Immobilie bemisst sich nach der Qualität des Gebäudes zusammen mit der erwarteten Mietpreisentwicklung im Haus. So ist das Zusammenspiel zwischen niedrigen Zinsen, Modernisierungen und Mietsteigerungsmöglichkeiten Gold wert. Die Häuser kosten jedes Jahr mehr. Und so können die großen Unternehmen in ihren Bilanzen jedes Jahr hohe Wertsteigerungen für ihre Häuser angeben. Wer das rechtzeitig verstanden hatte, konnte fantastische Summen anhäufen.

Yakir Gabay gehört zweifellos zu diesen Menschen. Keine Tonaufnahmen, alle Zitate müssen später schriftlich verhandelt werden. Das ist die Bedingung für dieses Gespräch. Yakir Gabay lebt in London. Er hat sowohl Grand City Properties als auch Aroundtown aufgebaut. Heute sitzt er bei beiden im Beirat. Neben ihm sitzen Andrew Wallis, CEO von Aroundtown und Mitglied des Beirats von Grand City Properties und Christian Windfuhr, CEO von Grand City Properties. Dazu eine Pressesprecherin, ein weiterer Pressesprecher ist aus dem Urlaub zugeschaltet.

An der Wand hängen zwei Fotos von Szenen aus Jugendspielen des 1. FC Union. Erst kürzlich wurde bekannt, dass Aroundtown neuer Hauptsponsor der ersten Mannschaft wird, die gerade den Aufstieg in die Bundesliga geschafft hat. Die Firma ist eine der größten privaten Gewerbeimmobilienfirmen Deutschlands. Der Gesamtmarktwert beträgt 8,1 Milliarden Euro. Aroundtown gehören Gebäude wie das Hilton Berlin, das Park Center Treptow und das Schlosshotel Grunewald.

Die Tochterfirma Grand City Properties hat sich derweil auf Wohnungen in Großstädten spezialisiert, allen voran Berlin. Deutschlandweit besitzt die Firma gut 84.000 Wohnungen, in Berlin ist sie mit 7500 Wohnungen der siebtgrößte private Eigentümer. Aroundtown hält 39 Prozent an Grand City. Beide sind in Luxemburg registriert.

Der Glaube an Berlin

Die Berliner Zentralen von Grand City Properties und Aroundtown liegen in Berlin-Tegel. Foto: Aroundtown / Grand City Properties

Yakir Gabay erzählt, dass er an Berlin geglaubt habe, als die anderen es nicht taten. Das erste Berliner Haus habe er 2004 in Schöneberg gekauft. 33 Wohnungen, 30 Prozent Leerstand. „Ich glaube daran, dass sich auf lange Sicht immer ein Preisgleichgewicht einstellt“, sagt er. Überall lagen die Immobilienwerte schon höher. Er war überzeugt, dass Berlin irgendwann folgt. „Aber ich hatte auch nicht erwartet, dass die Preise so stark steigen würden.“

„Der Gewinn von Immobilienfirmen beruht zu einem wesentlichen Teil auf den Wertsteigerungen der Immobilien, und nicht auf Mieterhöhungen“, sagt Gabay. „Die Wertsteigerungen sind wiederum vor allem dadurch begründet, dass es derzeit so niedrige Zinsen gibt, und daher viele Investoren Immobilien als sichere und stabile Anlageform nachfragen. Das lässt die Preise selbst bei gleichbleibenden Mieten steigen.“

Der Mietendeckel und der Standort Luxemburg

Nachdem die Stadt es versäumt habe, auf die Schaffung neuer Wohnungen zu drängen und den Neubau zu unterstützen, werde sie nun das Angebot durch einen Mietendeckel noch weiter reduzieren:

Das ist ähnlich wie beim BER. Zuerst gelingt es der Stadt ein Jahrzehnt lang nicht, den Flughafen zu eröffnen. Ein Mietendeckel ist so, als würde man dann entscheiden, Tegel zu schließen, weil die Stadt den BER nicht eröffnen konnte.
Yakir Gabay

Grand City selbst widme sich derzeit vermehrt dem Bauen. Die Nachverdichtung durch Neubau sei inzwischen oft lohnenswerter als der Kauf alter Häuser. Ob die Rechnung für Investoren aber noch aufgeht, wenn der Mietendeckel kommt, bezweifelt Gabay.

Auch auf die Frage, warum Grand City und Aroundtown eigentlich in Luxemburg registriert seien, hat Gabay eine einfache Antwort. Der Standort sei als Firmensitz schlicht bevorzugt und marktüblich für internationale Investoren. Man zahle aber fast die gleichen Steuern als wäre die Firma in Deutschland registriert. „Wir gehen nicht offshore, und haben das auch nicht vor.” Als Offshore-Standorte gelten Staaten wie die Bahamas, die nur schwer für Steuerfahnder erreichbar sind.

Mieten auf den Bahamas

Roger Akelius hielt genau das für eine gute Idee. Er ist Schwede und wohnt inzwischen offiziell auf den Bahamas. Der Name Akelius fällt immer wieder während der Recherche für „Wem gehört Berlin?“. Über keinen Eigentümer haben sich bei Tagesspiegel und Correctiv im Rahmen der „Wem gehört Berlin?“-Recherche im Verhältnis mehr Mieter beschwert. Liegt die Durchschnittsmiete bei Grand City Properties bei 7,60 Euro und die Neuvermietungspreis bei 12 Euro pro Quadratmeter, hat Akelius 8,64 Euro bei Bestandsmietern und eine Durchschnittsmiete bei neuen Verträgen von 16 Euro pro Quadratmeter.

Die von Roger Akelius gegründete Akelius-Gruppe besitzt mehr als 50.000 Wohnungen weltweit, Gesamtwert der Immobilien laut Unternehmenswebsite: zwölf Milliarden Euro. Mit knapp 14.000 Wohnungen liegt der größte Anteil der Akelius-Wohnungen in Berlin. Den größten Teil seines Vermögens hat der Schwede einer Stiftung auf den Bahamas übertragen, die wohltätige Tätigkeiten unterstützen soll. Besonders an SOS-Kinderdörfer spendet sie.

Ein weiterer Zweck der Stiftung ist „Bildung und Forschung zu Wohnungsimmobilien“. Ihr Vermögen beträgt laut ihrer Homepage 100 Milliarden schwedische Kronen, das sind neun Milliarden Euro.

Steuern sparen für jedermann

Roger Akelius wurde in Schweden mit Büchern über das Steuersparen berühmt. Foto: Emelie Asplund

84,5 Prozent hält die Stiftung über eine Firma in Zypern an Akelius. Zwei weitere Anteilseigner sind ebenfalls Stiftungen, wie aus einem Börsenprospekt der irischen Börse hervorgeht. Die „Grandfather Roger Foundation“ und die „Hugo Research Foundation.“ Beide sind auf den Bahamas registriert. Auf die Frage, wer hinter den Stiftungen steckt und warum sie auf den Bahamas registriert sind, heißt es: „Hierzu möchte Akelius keine Angaben machen.“ Und auf die Frage, ob und wie viel Steuern die Akelius-Gruppe oder Roger Akelius selbst bezahlen, heißt es knapp: „Akelius versteuert dort, wo wir arbeiten.“

Wer denken Sie, wird die neue Wohnung bekommen?
Ralf Spann, Akelius

Erst Mitte der 1990er Jahre begann Akelius, in Immobilien zu investieren. Sein Erfolg begann in den 70ern – als Buchautor. Er schrieb zunächst Programmierbücher, dann ging es um Investments. Anfang der 1980er Jahre erschien dann ein Bestseller von Akelius. Darin erklärte er den Schweden, wie sie am besten Steuern sparen – ganz legal, so wie die großen Unternehmen.

Der europäische Leiter der Akelius-Gruppe ist Ralf Spann. Er sitzt in einem Berliner Altbau mitten in Kreuzberg. Und erwägt nun, gegen den Mietendeckel zu klagen. „Wer denken Sie, wird die neue Wohnung bekommen? Ich glaube, das werden nicht diejenigen sein, denen angeblich geholfen werden soll.“ Und: „Ich war zwei Jahre in New York. Berlin hat dort eine unglaublich starke Strahlkraft.“ Man wolle noch lange hierbleiben.

Der zweitreichste Mann Italiens

Strahlkraft hat auch Leonardo Del Vecchio. Er hält 2,5 Prozent der Unternehmensanteile an Covivio, viertgrößter Berliner Eigentümer. Die Firma besitzt derzeit 15.700 Wohnungen in Berlin. Das rechnet sich. Del Vecchio ist der zweitreichste Mann Italiens, ihm gehört eine 60-Meter-Yacht.

Leonardo del Vecchio besitzt über Zwischenfirmen 2,5 Prozent an Covivio. Foto: Imago/Independent Photo Agency

Sein Vater verkaufte Obst und Gemüse auf Mailands Straßen und starb vor seiner Geburt. Seine Mutter gab ihn ins Waisenhaus. Nach seinem Schulabschluss arbeitete in einer Schlosserei. Dann versuchte er sich als Unternehmer. Im Alter von 25 Jahren gründete er das Unternehmen Luxottica.

Heute ist die Firma der größte Brillenhersteller der Welt. Ray Ban und Oakley gehören zu seinem Imperium. Auch für zahlreiche Luxusmarken wie Chanel, Prada und Versace produziert Del Vecchios Unternehmen Gestelle. Und so landen die Ausgaben für hippe Sonnenbrillen am Ende teilweise in Berliner Häusern.

Die drei Männer sind keine Ausnahmen. Einer Umfrage der britischen Immobilienberatungsfirma Knight Frank zufolge investieren die Superreichen am liebsten in Aktien und Immobilien. Del Vecchio tut das über seine Familienholding Delfin. Mit 26 Prozent ist er an der französischen Immobilienfirma Covivio SA beteiligt, die zu den größten Eigentümern Europas zählt. Der wiederum gehört Covivio SE, das deutsche Tochterunternehmen, das nicht nur Immobilien in Berlin, sondern auch in ganz Deutschland hält und zu 55 Prozent dem Mutterkonzern gehört.

Das Wirtschaftsmagazin Forbes schätzt sein Vermögen auf 19,8 Milliarden Dollar, Platz 50 auf der Forbes-Liste der Milliardäre 2019.

Berliner Wohnungen sind in Zeiten der Nullzinspolitik also sehr attraktiv für Milliardäre. Am Aktienmarkt sind sie trotzdem vergleichsweise kleine Player. Die wahren Könige des Markts sind hier Vermögensverwalter und Pensionsfonds. Ihr Kapital: das Hundert- und Tausendfache der Superreichen.

Und sie akkumulieren über Umwege inzwischen enorme Anteile. Zum Beispiel bei der Deutsche Wohnen, mit über 115.000 Wohnungen Berlins größter Eigentümer und größter Gewinner der Wohnungsprivatisierungen. Ein Blick auf die Anteilseigner zeigt: Knapp 70 Prozent der Aktien sind im sogenannten Streubesitz, gehören also Aktionären, die anonym sind. Das können kleine Privatanleger sein genauso wie Unternehmen.

Die Eigentümer der Eigentümer

Interessant sind die restlichen 30 Prozent. Ab drei Prozent der Anteile müssen Unternehmen dies bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht melden. Und treten somit aus der Anonymität heraus. Bei der Deutschen Wohnen sind es vier Anteilseigner, die am meisten von den Gewinnen profitieren.

Da ist der amerikanische Finanzdienstleister State Street Corporation mit drei Prozent Anteilen. Auf Platz drei mit sieben Prozent steht die Norges Bank, die Zentralbank von Norwegen. Sie verwaltet den staatlichen Pensionsfonds, der die Öleinnahmen des Landes so investieren soll, dass sie als Rücklage für schlechte Zeiten dienen. In der Investmentstrategie des Fonds ist Berlin eine der Städte, auf die sie ihre Immobilieninvestments konzentrieren.

Platz zwei geht an MFS Investment Management, eine der ältesten Vermögensverwaltungsgesellschaften der Welt. 1924 gegründet, verlor es einen Großteil seines Vermögens im Börsencrash im Jahr 1929, überstand aber die Krise. Heute gehört MFS zu dem kanadischen Lebensversicherer und Finanzunternehmen Sun Life.

Der Riese

Der Meta-Aktionär. BlackRock ist der größte private Vermögensverwalter der Welt. Das Foto zeigt die New Yorker Niederlassung. Foto: Reuters/Lucas Jackson

Auf Platz 1: Blackrock. Das Unternehmen ist spätestens der breiten Masse bekannt, seit der CDU-Politiker Friedrich Merz bei dem deutschen Ableger des Vermögensverwalters einstieg. Auch bei Berlins zweitgrößtem privaten Wohnungseigentümer Vonovia ist Blackrock der größte Anteilseigner. Und auch an TAG Immobilien und Aroundtown, dem Mutterkonzern von Grand City Properties hält das Unternehmen Anteile.

Blackrocks Anteile an Deutsche Wohnen von 10,2 Prozent würden ganz grob umgerechnet 11 800 Wohnungen in Berlin entsprechen. Nimmt man die anderen Anteile dazu, wären es 15.700 Wohnungen in Deutschland. So würde an der Börse zwar niemand rechnen, aber es zeigt, wie die Debatte um den Berliner Wohnungsmarkt teils völlig an den Profiteuren vorbei geht. Demonstriert wird gegen die Deutsche Wohnen, nicht gegen Blackrock.

Tagesspiegel Checkpoint. Unabhängiger Journalismus für Berlin
Tagesspiegel-Chefredakteur Lorenz Maroldt und sein Team informieren Sie morgens ab 6 Uhr zum Frühstück über die wichtigsten Nachrichten und die größten Aufreger der Stadt.

Blackrock verwaltet und vermehrt das Vermögen seiner Kunden. Insgesamt sind das 6300 Milliarden Dollar Anlagekapital. Dass der Konzern an mehr als 17.000 Unternehmen beteiligt ist, liegt an den Finanzprodukten, die er verkauft. Sogenannte Indexfonds halten branchenübergreifend Anteile an Konzernen, die an der Börse gelistet sind. So wird Blackrock zum größten Aktionär Europas.

Die neue Macht

Unsere Kunden sind Lehrer, Krankenschwestern, Feuerwehrleute.
Larry Fink, Blackrock

Auch wenn Blackrock normalerweise nicht bei den öffentlichen Hauptversammlungen der AGs teilnimmt, kann der Konzern trotzdem seine Stimmrechte wahrnehmen und somit Unternehmensentscheidungen beeinflussen. Hält er an verschiedenen Unternehmen aus einer Branche Aktien, ist die potenzielle Macht enorm, heißt es von Experten. Es gefährde den freien Wettbewerb.

Blackrock selbst schreibt dazu: „In die laufende Unternehmensführung mischt sich BlackRock nicht ein.“ Immer wieder betont Blackrock, dass das Geld nicht ihnen selbst gehöre. Man sei nur Treuhänder. Der Unternehmenschef Larry Fink schrieb in einer Nachricht an die Anteilseigner: „Unsere Kunden sind Lehrer, Krankenschwestern, Feuerwehrleute, Wissenschaftler, Geschäftsleute und so viele andere. Sie sind Mütter, Väter und Großeltern. Und ihre finanziellen Ziele sind Investitionen in den Ruhestand, ein Haus zu kaufen oder das College zu bezahlen.“

Sind die größten Profiteure also am Ende Normalverdiener?

Auch Berliner Mieter legen ihr Geld in privater Altersvorsorge an. Und investieren so unwissentlich in ihren eigenen Vermieter. So wie eine Vonovia-Mieterin aus Neukölln. Sie ist 39 Jahre alt und möchte lieber anonym bleiben. Sie wohnt mitten in jenem Kiez, in dem in den vergangenen Jahren die Mieten um mehr als 100 Prozent angestiegen sind. Auf Drängen ihrer Mutter, die sich Sorgen um die Altersvorsorge der Tochter machte, schloss sie eine Riester-Rente ab.

Sie selbst arbeitet im Umweltbereich, ist Kundin bei einer Umweltbank, achtet auf Nachhaltigkeit. Mit einer ehemaligen Beamtenversicherung kann man nicht viel falsch machen, dachte sie sich und zahlte von nun an jeden Monat regelmäßig Geld in ihre Riester-Rente.

Gleichzeitig kämpfte sie mit ihrem Vermieter – dem Immobilienkonzern Vonovia. Gleich zwei Gerichtsverfahren führt sie gegen Vonovia wegen der Nebenkostenabrechnungen. Außerdem versuchte das Unternehmen schon zweimal, ihre Miete zu erhöhen. Als zwei Nachbarwohnungen frei wurden, sanierte der Vermieter und erhöhte die Miete. Lag sie vorher noch zwischen 4,75 und 5,50 Euro, kostete der Quadratmeter von nun an 16 Euro, erzählt sie. Die Gewinne dieser Firmen seien unfassbar, sagt sie.

Ob sie wisse, dass sie über ihre Altersvorsorge selbst in Vonovia investieren? – Stille am anderen Ende der Leitung.

Die Altersvorsorge

Mit der Kürzung der Rente wurde 2001 die Riester-Rente eingeführt, eine private Altersvorsorge. Dabei wird Geld am Finanzmarkt angelegt. In den letzten Jahren nehmen Verträge zu, die direkt in Aktienfonds oder eine eigene Immobilie investieren. Quelle: Bundesministerium für Arbeit und Soziales

Das trifft auf viele zu. Immer mehr Deutsche investieren in eine private Altersvorsorge. Um das Geld ihrer Kunden gewinnbringend anzulegen, investieren viele Rentenfonds oder Versicherungen die Beiträge nicht nur direkt in Immobilien, sondern auch in dem Finanzmarkt – entweder in Form von Aktien oder in Investmentfonds. Was ihre Kunden meist nicht wissen – wo es langfristige gewinnbringende Investments geht, ist Blackrock nicht weit.

Wir schaufeln uns hier unser eigenes Grab.
Neuköllner Mieterin

Im Fall der Neuköllner Vonovia-Mieterin sind es die Fonds, die sie und ihren Eigentümer zu indirekten Geschäftspartnern machen. Die Versicherung Debeka gehört zu den Blackrock-Kunden. Das versteckt sich tief in den Geschäftsberichten und Anlagestrategien des Versicherers. Die Debeka Riester-Rente investiert ihre Überschüsse in den Debeka Global Share Fund – einen versicherungsinternen Fonds.

Der investiert in einen Blackrock-Fond mit dem komplizierten Namen iShares STOXX Europe 600. In seinem Portfolio findet man Anteile von fünf großen Berliner Immobilienkonzernen: Deutsche Wohnen, Covivio, Grand City Properties, TAG Immobilien und – mit dem höchsten Anteil – Vonovia. Ihre Mieterin kann nur noch bitter lachen. „Wir schaufeln uns hier unser eigenes Grab“, sagt sie.

Die Masse macht’s

Wie landet die Altersvorsorge in Immobilien? Die Grafik zeigt beispielhaft, wie eine Neuköllner Mieterin über Umwege in ihren eigenen Vermieter investiert. Quellen: Pressemitteilung Debeka neue Riester-Rente vom 11.04.2017. Factsheet Debeka Global Shares Fund. iShares Unternehmenswebsite.

Natürlich ist ihr eigener Anteil an der Entwicklung verschwindend gering. Doch die Masse macht es. Bei vielen großen Anbietern für Altersvorsorge wird man fündig. Bei der Allianz zum Beispiel. Ihre Lebensversicherung investiert indirekt über Fonds in die Wohnimmobilienkonzerne. Gleichzeitig hält ihr Rentenfonds auch direkt Anteile an Berlins zweitgrößtem privaten Vermieter Vonovia. Oder die Sparkassen. Ihre Lebensversicherung hat in ihren eigenen Produkten der Deka Investment Fonds Anteile an Vonovia. Und die Generali Lebensversicherung, auf der BaFin-Liste der größten Erstversicherer auf Platz sechs, hält so Anteile an Vonovia.

Der R+V Pensionsfonds investiert über einen Fonds in ADO Properties und Deutsche Wohnen. Und die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) ist über Investmentfonds mit 9,9 Prozent an TAG Immobilien beteiligt. Zehn Prozent der Arbeitnehmer in Berlin arbeiten für den öffentlichen Dienst. Feuerwehrmänner, Krankenschwestern, aber auch Verwaltungsangestellte und nicht-verbeamtete Lehrer zahlen dort ein – und das nicht einmal freiwillig. Wer einen Tarifvertrag im öffentlichen Dienst hat, ist pflichtversichert. In den meisten Fällen ist das dann bei der VBL.

Der Markt für alle?

Die Deutschen sollten ihre Rente mithilfe des Kapitalmarkts aufbessern. Das war die Idee von Walter Riester (SPD), damals Minister für Arbeit und Soziales. Foto: Getty Images

Somit schließt sich ein Kreis aus Mietern, Pensionsfonds, Immobilien-AGs und dem Finanzmarkt. Und die Spirale dreht sich immer schneller. Beispielsweise gibt es nun immer mehr Riester-geförderte Fonds-Sparpläne, 3,3 Millionen, die zumindest leicht höhere Dividenden versprechen. Zum Start des Förderprogramms waren es noch 174.000 Verträge. Die Steigerung war so gewünscht. Als Riester die Rente senkte, wollte er den Deutschen stattdessen eine staatlich subventionierte Möglichkeit schaffen, am Kapitalmarkt teilzunehmen. Nicht nur die Reichen sollten profitieren, sondern auch Ottonormalverdiener.

Inzwischen liegt die durchschnittliche Rendite neuer Riester-Verträge allerdings unter einem Prozent. Ganz im Gegensatz zu den steigenden Mieten. ✲ ✲ ✲

Wem gehört Berlin?
Mehr über die Recherche

Wem gehören die Häuser, in denen wir leben? Das wollten die Redaktionen von Tagesspiegel und dem gemeinnützigen Recherchezentrum Correctiv gemeinsam mit den Berliner Bürgerinnen und Bürgern herausfinden. Auf Diskussionsveranstaltungen luden wir Leser, Politiker, Vertreter der Immobilienbranche und Experten ein, die Wohnungskrise der Hauptstadt zu diskutieren.

Seit Januar werten Journalisten in beiden Redaktionen Tausende Einsendungen von Lesern sowie Hintergrundgespräche, Akten, anonyme Hinweise und Datenbanken aus. Dabei ging es nicht darum, Informationen zu einzelnen kleinen privaten Hauseigentümern zusammenzustellen. Es ging stattdessen darum, Probleme aufzudecken, größere Strukturen aufzuzeigen, Missstände sichtbar zu machen und eine bessere Faktengrundlage für die öffentliche Debatte zu legen.

Was bisher veröffentlicht wurde

Schon während der Recherche wurden Dutzende Geschichten und Experteninterviews veröffentlicht. Alle Artikel dazu finden Sie auf unserer Sonderseite Wem gehört Berlin?.

Teil I der Gesamtauswertung beschäftigte sich dann im Februar 2019 mit möblierten Wohnungen. Dabei kam ans Licht, wie mit einem neuen Modell die Mietpreisbremse umgehbar wird.

Teil II konnte durch eine investigative Recherche einen bisher wenig bekannten Großeigentümer aufdecken: Die Pears-Familie. Es wurde ein internationales Geflecht aus Briefkastenfirmen sichtbar, die tausende Berliner Wohnungen besitzen. Steuern werden anscheinend nur wenige bezahlt.

Teil III erlaubt es allen Berlinern nachzuschauen, ob ihre Wohnung einem der zwölf größten privaten Eigentümer gehört. In einer Suchmaschine kann man nach der Eigentümerfirma der eigenen Wohnung suchen. Und herausfinden, ob sie direkt oder indirekt zu den großen Unternehmen gehört.

Sollten Sie einen Fehler finden, senden Sie uns gerne eine Mail!

Wem gehört Berlin in eine gemeinsame Recherche von Tagesspiegel und Correctiv. Correctiv ist gemeinnützig und finanziert sich durch Spenden von Bürgern und Stiftungen. Mehr dazu unter correctiv.org

Über das Rechercheteam

Lubena Awan
Infografik
Lubena Awan ist derzeit GNI Fellow beim Tagesspiegel und ist Designerin für UX und UI. Sie hat das Design der Geschichte begleitet und die Zusammenhänge von Altersvorsorge und Immobilienfirmen visualisiert.
Andreas Baum
Recherche
Andreas Baum arbeitet im Tagesspiegel Innovation Lab. Er hat wochenlang Firmenkonstrukte recherchiert und Daten zusammengetragen.
Michael Gegg
Recherche und Datenvisualisierung
Michael Gegg arbeitet beim Tagesspiegel als Redakteur für Softwareentwicklung. Er hat zahlreiche Geschäftsberichte und Dokumente nach Beteiligungen durchforstet und Datenvisualisierungen programmiert.
Sidney Gennies
Text und Produktion
Sidney Gennies ist verantwortlicher Redakteur der "Mehr Berlin"-Seiten im Tagesspiegel. Er hat den Text produziert und redigiert.
Hendrik Lehmann
Recherche und Koordination
Hendrik Lehmann leitet das Tagesspiegel Innovation Lab. Er hat Interviews mit den Verantwortlichen der Firmen geführt und das Projekt koordiniert.
David Meidinger
Datenvisualisierung und Webentwicklung
David Meidinger arbeitet beim Tagesspiegel als Redakteur für Softwareentwicklung. Er hat diese Webseite programmiert und Visualierungen entwickelt.
Helena Wittlich
Text und Recherche
Helena Wittlich ist Redakteurin im Tagesspiegel Innovation Lab. Sie arbeitet seit Monaten an dieser Recherche und hat sich tief in Unternehmensdaten und den Finanzmarkt eingearbeitet, um das Undurchschaubare greifbar zu machen.
Veröffentlicht am 28. Juni 2019.