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Der neue Groß-Vermieter auf dem Berliner Mietmarkt verspricht, nur Gutes für die Mieter:innen zu wollen: „Ein Zuhause, auf das Sie sich verlassen können“, „eine offene Dialogkultur“ und „ein langfristiges, solides und angenehmes Klima” für alle Beteiligten. So steht es auf der Homepage des schwedischen Immobilienunternehmens Heimstaden, dessen Haupteigentümer die Investmentgesellschaft des norwegischen Multimilliardärs und Abenteurers Ivar Tollefsen ist und an dem schwedische Pensionsfonds Anteile halten. Das Unternehmen kam im vergangenen Jahr – und kauft weiter. Ende März gab Heimstaden bekannt, einen Gebäudekomplex mit 100 Wohnungen in Treptow-Köpenick erworben zu haben. Inzwischen besitzt Heimstaden 5540 Wohnungen in der Stadt.
Die Mieter:innen der erworbenen Häuser haben erhebliches Misstrauen: Drohen Luxussanierung? Werden bald überteuerte Mieten erhoben oder die Wohnungen in Eigentum umgewandelt? Es gibt Berichte von häufig auftretenden Heizungsausfällen, Ärger um die Einrichtung möbliert vermieteter Wohnungen – und es steht ein Verdacht im Raum: Hat Heimstaden durch den Erwerb von Unternehmensanteilen einer Firma mit Sitz auf den britischen Jungferninseln weitere Häuser in Berlin erworben und somit das Vorkaufsrecht der Bezirke umgangen? Heimstaden selbst gibt an, die betroffenen Häuser schon 2019 erworben zu haben. Der Prozess, die betreffende Gesellschaft nach Deutschland zu verlagern, sei komplex.
Das Unternehmen ist in anderen Ländern schon länger bekannt: Insgesamt besaß Heimstaden nach eigenen Angaben mit Stand 31. Dezember 2020 genau 103.315 Wohnungen in insgesamt sechs europäischen Ländern. Das Unternehmen mit Sitz in Malmö, Schweden, ist der größte private Vermieter in Dänemark, Norwegen und Tschechien und gehört zu den größten privaten Vermietern Schwedens und der Niederlande. In einem siebten Land, in Polen, wurde Heimstaden kürzlich ebenfalls aktiv.
Innerhalb weniger Jahre ist Heimstaden zu einem der größten Immobilienunternehmen Europas geworden. Allein 2020 stieg die Anzahl der Wohneinheiten, die dem Unternehmen gehören, fast um das Doppelte im Vergleich zum Vorjahr. In einer Präsentation für Investoren weist Heimstaden auf das große Potenzial des europäischen Wohnungsmarktes hin: 80 Millionen Mietwohnungen böten eine „einzigartige Möglichkeit für weitere Konsolidierung“, heißt es dort. Auf der beigefügten Karte wird Deutschland als das Land mit den meisten Mietwohnungen ausgewiesen.
Der Blick auf das Firmengeflecht zeigt: Das Immobilienunternehmen ist Teil eines verschachtelten Konstrukts, an dessen Spitze einer der reichsten Menschen Norwegens steht. Das Unternehmen Heimstaden Bostad AB, das in Berlin die Wohnungen besitzt, gehört mehrheitlich zu Heimstaden, das wiederum zu etwa 90 Prozent der norwegischen Investmentgesellschaft Fredensborg AS gehört. Diese ist zu 100 Prozent im Besitz von Ivar Tollefsen.
Der Marktwert von Heimstaden belief sich 2020 auf über 14 Milliarden Euro, so steht es im Geschäftsbericht 2020. Das Geld soll auch die Altersvorsorge vieler Menschen sichern: Schwedische Pensionsfonds halten Anteile an Heimstaden Bostad. Die Investitionen in Immobilien gelten besonders seit der Finanzkrise als attraktiv, weil sie stabile Renditen garantieren.
Die stabilen Erträge werden durch das gesichert, was Heimstaden „friendly homes“ – freundliche Zuhause nennt. Doch an dem sozialen und mieterfreundlichen Image, das Heimstaden pflegt, gibt es Zweifel. Dabei nutzt Heimstaden nur die legalen Möglichkeiten, die das deutsche Recht hergibt.
Zum Beispiel um das Vorkaufsrecht der Bezirke auszuhebeln: Ende Dezember vergangenen Jahres wunderten sich Mieter:innen, als ihnen mitgeteilt wurde, dass Heimstaden ab 2021 Eigentümerin der von ihnen Bewohnten Häuser sein würde. Das war seltsam, denn die betroffenen Häuser lagen in Milieuschutzgebieten und in der Vergangenheit hatten die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln ihr Vorkaufsrecht genutzt, um den Kauf durch Heimstaden in diesen Gebieten zu verhindern. Oder sie machten Auflagen, schlossen eine sogenannte Abwendungsvereinbarung mit Heimstaden, die das Unternehmen etwa verpflichtet, Wohnungen 20 Jahre nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln und möblierte Wohnungen mit befristeten Verträgen in unbefristete Mietverhältnisse umzuändern. Diesmal war nichts dergleichen geschehen.
Für sechs der Häuser, denen Heimstaden mitgeteilt haben soll, neue Eigentümerin zu sein, ist im Grundbuch nicht Heimstaden als Eigentümerin vermerkt, sondern die Treibreu Group Ltd. mit Sitz auf den britischen Jungferninseln. Bei vier weiteren Häusern wird die „Treibreu Berlin 1 ltd. & Co. KG, Berlin” als Eigentümerin geführt. Da Heimstaden sich den Mieter:innen als Eigentümerin vorstellt, selbst als solche aber nicht im Grundbuch vermerkt ist, vermuten die Mieter:innen, dass Heimstaden mit Treibreu einen sogenannten Share Deal gemacht haben könnte. Mit anderen Worten: Heimstaden könnte nicht die Häuser gekauft haben, sondern Anteile der Firma, die sie besitzt.
Share Deals sind im Immobiliengeschäft gängige Praxis. Erwirbt ein Unternehmen auf diese Art Immobilien, wird ganz legal das Vorkaufsrecht der Berliner Bezirke umgangen. Heimstaden dementiert auf Anfrage nicht, dass es einen Share Deal gab, macht zu den erworbenen Unternehmensanteilen aber keine Angaben. Michael Lippitsch, Pressesprecher von Heimstaden Deutschland, sagt, dass der Ankauf der betreffenden Immobilien bereits 2019 erfolgte. Man habe vor mehr als einem Jahr begonnen, die Treibreu Group Ltd. nach Deutschland zu verlagern, dieser Prozess nehme einige Zeit in Anspruch. Weitere Details zum Zusammenhang zwischen Treibreu und Heimstaden nennt er nicht.
Dass für ihre Häuser keine Gespräche über den Milieuschutz und eine Abwendungsvereinbarung geführt wurden, nährt Ängste der betroffenen Mieter:innen. Sie schickten am 12. März einen Brief an den Senat, in dem sie dazu auffordern, den Sachverhalt zu klären. Der Brief liegt dem Tagespiegel vor. Auch der Neuköllner Bezirksstadtrat Jochen Biedermann weiß davon: „Wir haben davon durch die Mieter:innen erfahren, die plötzlich Post von Heimstaden im Briefkasten hatten. Die Bezirke und die zuständige Senatsverwaltung tragen gerade Informationen zusammen und stimmen sich dazu ab.“ Eine Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bestätigt: „Die Faktenlage ist nicht eindeutig, aber es deutet einiges auf mehrere Share Deals zugunsten von Heimstaden hin.”
Der Berliner Fall ist nicht der erste, in dem Heimstaden das Vorkaufsrecht umgangen haben könnte: In der norwegischen Hauptstadt Oslo soll es bereits Fälle gegeben haben, in denen Heimstaden in den Jahren 2014 bis 2016 die Stadt nicht über den Kauf von Wohnungen informiert hat, um das städtische Vorkaufsrecht zu umgehen. Im September vergangenen Jahres gab das Amtsgericht Oslo den städtischen Behörden Recht.
Mieter:innen misstrauen dem freundlichen Image von Heimstaden aber noch aus anderen Gründen: „Wir hatten in den vergangenen Monaten verstärkt Berichte von Heizungsausfällen und nicht abgeholtem Müll“, sagt Luca Niefanger, Pressesprecher der Mieter:innen-Initiative „StopHeimstaden“.
Die Initiative gründete sich im Oktober 2020, um die Hausgemeinschaften der vom großen Immobilienkauf betroffenen Häuser zu vernetzen und sich für die Interessen der Mieter:innen einzusetzen. Ein Mieter, der in einem Heimstaden-Haus in Wedding wohnt, bestätigt, dass es in den Wintermonaten zu Heizungsausfällen kam. Im Februar sei 15 mal die Heizung ausgefallen, sagt er, „ungefähr an jedem zweiten Tag“. Heimstaden sei zwar erreichbar gewesen und habe recht schnell reagiert. „Wenn man sich aber jeden zweiten Tag melden muss, weil schon wieder die Heizung ausgefallen ist, stimmt etwas nicht.“
Auf Nachfrage heißt es vom Berliner Mieterverein, man habe keine Kenntnis einer Verschleppungstaktik von Heimstaden, stattdessen wisse man von raschen Reaktionen bei Mängeln. Die Erfahrungen mit Heimstaden seien offenbar noch uneinheitlich, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins.
Auf die Vorfälle angesprochen bestätigt Heimstaden-Pressesprecher Lippitsch, dass es Probleme gab: „Es ist richtig, dass wir leider in bestimmten Objekten immer wieder mit Heizungsausfällen zu kämpfen hatten.” Das Unternehmen habe die betroffenen Immobilien erst mit Januar 2021 offiziell als Eigentümer übernommen, nicht alle Mängel seien bei der Übernahme bekannt gewesen. Zudem habe die Behebung einzelner Heizungsprobleme einen längeren Zeitraum in Anspruch genommen. Was den Müll betrifft, räumt das Unternehmen ebenfalls Schwierigkeiten ein: „Auch bei der Müllentsorgung kam es im Rahmen des Eigentümer- und Verwalterwechsels leider vereinzelt zu Problemen, die wir bedauern.” Mittlerweile seien diese Probleme abgestellt und ein 24-Stunden-Kundenservice eingerichtet.
In einem anderen Fall waren Heimstaden-Mieter:innen schockiert, weil sie fürchten mussten, mitten im Lockdown würden ihre Möbel abgeholt. Heimstaden hatte auch möblierte Wohnungen in Berlin erworben, die bis vor kurzem mit befristeten Verträgen vermietet wurden. Mittlerweile hat das Unternehmen begonnen, diese in unbefristete Verträge umzuwandeln. Doch in diesem Zuge teilte die zwischengeschaltete Hausverwaltung den Mieter:innen mit, sie könnten die Möbel, die bisher in ihren Wohnungen stehen, nur gegen eine Spende behalten, eine Preisliste schickte sie gleich mit. Andernfalls würden die Möbel abgeholt und an eine Organisation gespendet.
Sebastian Bartels, Mietrechtsanwalt und stellvertretender Geschäftsführer des Berliner Mietervereins hält den Vorgang für bedenklich. Der Verdacht dränge sich auf, dass es sich um einen verkappten Kaufvertrag handle. „Man kann anbieten, dass die Möbel gegen Spende oder Kauf in den Besitz der Mieter übergehen, aber nicht unter der Drohung, sie abzuholen. Eine Abholung der Möbel ist in jedem Fall unzulässig.“ Beim Kauf einer Immobilie übernehme der Käufer Pflichten und Rechte des Voreigentümers, also auch die Instandhaltung des vorhandenen, mitvermieteten Mobiliars. „Es wirkt, als wolle Heimstaden diese Pflicht abwälzen.“
Auf Nachfrage sagt Heimstaden-Pressesprecher Lippitsch, dass man erst durch die Anfrage des Tagesspiegels von dem Vorfall gehört habe. Der geschilderte Fall beruhe „auf einem Missverständnis mit Partnerunternehmen”. Man werde das aufarbeiten und die betroffenen Mieter kontaktieren. Heimstaden bleibe bei seinem Versprechen, dass Mieterinnen und Mieter, die Möbel behalten wollen, dies tun können.
Zum Gesamtbild des Unternehmens gehört auch, dass Heimstaden nach dem Urteil des Bundeverfassungsgerichts zum Mietendeckel angekündigt hatte, keine Mietnachzahlungen zu verlangen. Allerdings vereinbarte Heimstaden eine sogenannte Schattenmiete. Damit wurde im Mietvertrag ein höherer Mietpreis festgesetzt, als nach dem Mietendeckel verlangt werden durfte. So sicherte sich das Unternehmen ab, nach dem Mietendeckel-Urteil den erhöhten Preis verlangen zu können. Dem Tagesspiegel liegt ein solcher Mietvertrag mit Heimstaden vor. Auch in ihren Wohnungsanzeigen im Internet wies das Unternehmen offen auf diese Praxis hin. Wenn auch keine Rückzahlungen verlangt werden, so müssen demnach Heimstaden-Mieter:innen trotzdem ab sofort wieder mit erhöhten Mieten rechnen.
Heimstaden will derweil wachsen. Geschäftsführer Patrik Hall macht klar: Der Bestand nicht nur in Berlin, sondern in ganz Deutschland, soll ausgebaut werden: „Auf dem weiteren Heimstaden-Kurs für Deutschland wollen wir in Berlin, aber auch außerhalb Berlins wachsen und nicht nur in Bestandsobjekte, sondern auch in Development-Projekte investieren, also in Neubauwohnungen, die wir dann in unseren Bestand übernehmen.”
„Cities for Rent“ ist ein europäisches Rechercheprojekt. Alle arbeiten unabhängig voneinander, aber Rechercheergebnisse werden geteilt. Es besteht aus 16 Teams in 16 europäischen Hauptstädten und Metropolen in 16 Ländern (genaue Liste der Medien und Journalist:innen unten). Sieben Monate lang untersuchte der Rechercheverbund die lokalen Wohnungsmärkte, recherchierte Daten zu großen Wohnungsunternehmen, Preisentwicklungen, Investitionen und demografische Entwicklungen in den einzelnen Städten und verglich gemeinsame Strukturen.
Das Tagesspiegel Innovation Lab ist der Berliner Teil dieser Recherche und veröffentlicht die Rechercheergebnisse in Deutschland. Neben lokalen Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt hat das Team die Visualisierungen und ein gemeinsames Gestaltungskonzept für das Verbundprojekt entwickelt. Die interaktiven Vergleichsgrafiken können dabei von allen genutzt werden, übersetzt und eingeordnet in der jeweiligen Landessprache. Eine Übersicht aller Veröffentlichungen finden Sie auf der Projektseite bei Arena Journalism for Europe.
Wien: ORF, Brüssel: Apache, Prag: Deník Referendum, Kopenhagen: Information, Paris: WeReport, Mediapart, Athen: AthensLive, Reporters United, Dublin: Dublin Inquirer, Milan: IrpiMedia, Amsterdam: Follow the Money, Oslo: E24, Lissabon: Expresso, Bratislava: Aktuality, Madrid: El Diario, Zürich: Reflekt, Republik,
In den nächsten Tagen und Wochen werden wir weitere Egebnisse veröffentlichen. Einige Rechercheergebnisse aus anderen Städten werden wir zusammenfassen und auf Deutsch übersetzen.
Bereits 2018 startete der Tagesspiegel und das gemeinnützige Recherchezentrum Correctiv das Projekt Wem gehört Berlin Gemeinsam mit allen Berlinerinnen und Berlinern wollte das Team herausfinden, wem die Häuser dieser Stadt gehören, um mehr Transparenz auf dem Berliner Immobilienmarkt zu schaffen. So entstand etwa eine Geschichte über eine britische Milliardärsfamilie, die zu den geheimem Großeigentümern dieser Stadt gehört. Außerdem haben wir uns auf die Suche begeben, wer letztendlich vom Berliner Mietmarkt profitiert. In dem europäischen Projekt konnten wir auf die Erkenntnisse aus dieser Recherche aufbauen. Das Projekt Wem gehört...? in Deutschland wurde vielfach fortgesetzt. Mittlerweile gibt es das Projekt in zahlreichen deutschen Städten.
Es gab weitere relevante Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt, auf die wir aufbauen konnten. So hat das Projekt Wem gehört die Stadt? unter der Leitung von Steuerexperte Christoph Trautvetter hat seither mit verschiedenen Studien neue Erkenntnisse zum Berliner Mietmarkt veröffentlicht. Der Experte hat das Projekt mit wertvollen Erkenntnis unterstützt.
Das Berliner Rechercheprojekt Mietenwatch veröffentlichte ebenfalls Analysen, auf die wir aufbauen konnten.
Das Immobilienanalyseunternehmen Real Capital Analytics erstellte für die europäische Recherche eine Auswertung von Investitionen in den beteiligten Städten, die es uns kostenfrei zur Verfügung stellte.
Wir bedanken uns außerdem bei Eurostat, dem Statistischen Amt der Europäischen Union, die zahlreiche relevante Datensätze zum europäischen Wohnungsmarkt veröffentlicht haben und auf zahlreiche Rückfragen zu Datenquellen antworteten.
Es folgen noch weitere Veröffentlichungen – im Tagesspiegel – und in den europäischen Partnermedien des Projekts. Außerdem werden alle veröffentlichbaren Datensätze aus dieser Recherche mittelfristig auf einer Zentralen Seite von Arena Journalism veröffentlicht, um künftige Recherchen zum Wohnungsmarkt in Europa zu vereinfachen.
