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Datenanalyse zur Mietpreisbremse

Diese zehn Vermieter treiben den Mietspiegel besonders in die Höhe

Mehr als 16 Euro je Quadratmeter für eine Wohnung, wo laut Mietspiegel ortsüblich nur halb so viel Miete bezahlt wird. Wiederholte Überschreitungen der Höchstmieten nach Mietpreisbremse um mehr als 50 Prozent. Vermieter, die das Marktmögliche maximal ausreizen oder sogar darüber hinausgehen, sind nicht selten in Berlin. Dies zeigt eine Auswertung von über 5000 Fällen durch das Portal „wenigermiete.de“ in Austausch mit dem Tagesspiegel. Unter den auffälligsten „Mietentreibern“ sind Konzerne wie Akelius, die den Vorwurf aber abweisen. Die Analyse zeigt aber auch, dass die durchschnittliche Miete, die beanstandet wird bei den großen Unternehmen nicht höher ist als bei kleineren privaten Hauseigentümern.

Die Webseite Wenigermiete gehört zur Conny GmbH, einem Berliner Startup für Verbraucherrecht. Über die Webseite können Mieter die Firma beauftragen, für ihre Wohnung die Mietpreisbremse durchzusetzen.

Zwischen 9,94 Euro und 16,39 Euro pro Quadratmeter

Die beanstandeten Mieten liegen laut der Analyse im Schnitt zwischen 9,94 Euro und 16,39 Euro pro Quadratmeter. Akelius, Core Immobilien und die Deutsche Investment stehen an der Spitze der „Top 10“, die laut Datenauswertung von wenigermiete.de besonders stark die Vergleichsmiete überschreiten. Zusammen haben die zehn Unternehmen in 1257 Fällen eine Rechtsberatung bei dem Portal ausgelöst. Dessen Mietrechtsexperten liegen zu jedem Fall jeweils konkrete Angaben über die Wohnung und die strittige Miete vor. Die teils rechtlichen Auseinandersetzungen über die angemessene Miethöhe laufen in vielen Fällen noch. Die vom Tagesspiegel angeschriebenen Firmen weisen den Vorwurf zurück, zu hohe Mieten zu verlangen. Sie hielten sich an die Gesetze.

Berlin ist ein Brennpunkt des überhitzten Wohnungsmarkts. In keiner anderen Stadt liegen die langjährigen „Bestandsmieten“ so viel niedriger als die geforderten Mieten für freie Wohnungen. Das heizt das Geschäft mit sanierungsbedürftigen Objekten an: Baufällig zu günstigen Preisen gekauft, werden sie saniert und teuer neu vermietet. Und das treibt die „Angebotsmieten“ in die Höhe: um 44 Prozent in den vergangenen fünf Jahren, wie das Portal „Immowelt“ vergangene Woche meldete. Dabei trat die Mietpreisbremse 2015 in Kraft.

Bei bis zu 31 Prozent der Wohnungen könnte die Miete gesenkt werden

Die Bremse greift bei Verträgen, die ab dem Jahr 2015 vereinbart wurden. Überschreitet die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent, ist sie zu hoch. Doch in diversen Fällen sind Wohnungen von der Regelung ausgenommen. Weil sie nicht wirkt, hat der Bund seine „Mietpreisbremse“ deshalb 2020 verschärft, im vergangenen Jahr wurde die Höhe der Sanierungsumlagen auf die Mieter gekappt. Und der Berliner Senat führte den Mietendeckel ein, der ab November auch die Mieten in den Beständen staatlich auf die Mieten von 2012 begrenzen soll. Zumindest, wenn der Deckel nicht vorher vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird.

Kommt der Deckel, könnte nach einer Analyse des Wohnungsverbandes BFW bei bis zu 31 Prozent der Wohnungen in Berlin die Miete gesenkt werden. Die vorliegende Datenauswertung von wenigermiete.de ist gerade vor diesem Hintergrund spannend.

So kommt es zu den hohen Neuvertragsmieten

Keinesfalls sind alle analysierten Fälle immer auch klare Verstöße gegen die Regeln der Mietpreisbremse. Viele der beanstandeten Mieten können nach geltendem Recht legal sein. Dies kann der Fall sein, wenn teuer modernisiert wurde.

Repräsentativ ist die Auswertung nicht: Sie zeigt einen Ausschnitt streitbefangener Mietverhältnisse. Viele andere Mieter mit Zweifeln an der Einhaltung der Mietpreisbremse dürften die Fälle aus eigener Kraft, mit einem eigenen Anwalt oder als Mitglied eines Mieterverbands klären. Die Analyse liefert trotzdem Anhaltspunkte dazu, gegen welche Vermieter Mieter aufgrund besonders hoher Mieten vorgehen. Und sie zeigt, wie es zu hohen Neuvertragsmieten kommt, deren Preise in den nächsten Mietspiegel einfließen – und somit dazu beitragen, die ortsübliche Miete in der Stadt zu erhöhen.

Wie kommen diese Daten zustande?

Mieter, die sich an das Portal wenden, geben zunächst online Informationen zu Mietvertrag und Ausstattung der Wohnung an. Nach diesen Angaben meldet das Portal an den Mieter zurück, ob eine Mietsenkung auf Basis der gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse Aussicht auf Erfolg hat. Der Mieter kann dann wenigermiete.de beauftragen, eine Mietsenkung wegen überhöhter Miete durchzusetzen. Ist das erfolgreich, bekommt die Firma eine Provision. Diese Fälle bilden die Grundlage der hier ausgewerteten Daten.

Für die Analyse hat das Mietenrechtsportal Fälle zwischen dem 28. April 2015 und 23. Juni 2020 untersucht. „Die Zahlen repräsentieren Aufträge, die von Mietern auf wenigermiete.de eingegeben wurden und in denen wenigermiete.de durch den Mieter oder die Mieterin auch beauftragt wurde“, so ein Sprecher der Firma. Alle Angaben der Mieter wurden von Mietrechtsexperten geprüft und für vollständig befunden.

Anschließend wurden für jeden Fall die Nettokaltmiete im Mietvertrag mit derjenigen Miete verglichen, die bei der jeweiligen Lage und Ausstattung der Wohnung laut qualifiziertem Mietspiegel gelten würde. Da die Mieten bis zu zehn Prozent über dem jeweils geltenden Mietspiegel liegen dürfen, haben Analysten des Portals diese zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen und anschließend die Differenz zwischen dieser Maximalmiete und tatsächlicher Miete laut Mietvertrag berechnet.

Die Mitarbeiter des Portals haben die Fälle den jeweiligen Wohnungsunternehmen zugeordnet, mit denen sie im Namen der Mieter verhandeln, um die Miete zu senken. Bei manchen sind das die Eigentümer der Häuser, bei anderen deren Verwaltungen. So lässt sich berechnen, welche Firmen besonders häufig vorkommen – und welche dabei durchschnittlich die höchste Miete verlangen. Die zehn Unternehmen, mit den durchschnittlich höchsten Mieten, vereinen zusammen 1257 strittige Fälle auf sich.

Was sagen die Unternehmen zu den hohen Mieten?

Wir haben alle zehn Unternehmen gefragt, wie es zu diesen hohen Mieten kommt. Detaillierte Antworten und Steckbriefe zu allen einzelnen Unternehmen gibt’s weiter unten. Zu den wiederholt geäußerten Erklärungen für die höhere Mieten zählen: Bei vielen Wohnungen seien „seit Jahrzehnten keine Modernisierungen durchgeführt“. Ziehe ein Mieter aus, werde modernisiert und ein „zeitgemäßer Wohnstandard“ für den neuen Mieter hergestellt – etwa durch Modernisierung des Bades und elektrischer Anlagen. Die Modernisierungskosten seien hoch. Sie beliefen sich auf „durchschnittlich 25.000 Euro“ je Objekt und der davon auf Modernisierungen entfallende Anteil „darf auf die Miete umgelegt werden“– „somit dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“.

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Im Klartext: Wenn Modernisierungen stattfinden, darf auch die Miete erhöht werden. So sehen es die „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ vor, wie die Mietpreisbremse auf Behördendeutsch heißt. Ein möglicher Fall: Modernisieren die Firmen, wenn ein Mieter bereits in der Wohnung wohnt, können sie acht Prozent der Kosten im Jahr auf die Miete umlegen. Bis 2019 galt noch eine Umlage von elf Prozent.

Zweiter Fall: Stand die Wohnung vorher leer und die Unternehmen sanieren umfassend, gilt bei Neuvermietung die Mietpreisbremse nicht. Nach rechtlicher Definition gilt eine Modernisierung als umfassend, wenn die Investition für die Sanierung etwa ein Drittel des Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung erreicht.

Letztlich halte man sich an alle Vorgaben und gehe fair mit seinen Mietern um, heißt es von mehreren Unternehmen immer wieder.

Sind das Einzelfälle?

Als weiteres Gegenargument verweisen Firmen mit vielen Wohnungen auf ihre Größe: Gemessen am Wohnungsbestand sei die Zahl von 112 ausgewerteten Fälle in der Analyse „nicht generell besonders groß“, so eine Sprecherin von Covivio. Die Firma besitzt 36.000 Wohnungen in Berlin. Vonovia beziffert die „Einspruchsquote“ mit Hinweis auf die Mietpreisbremse mit „0,05 Prozent” bundesweit.

An der Analyse von Wenigermiete.de kritisieren mehrere der Firmen ferner, dass aus den Zahlen keinesfalls hervorgehe, wie oft die Einsprüche der Mieter über das Portal überhaupt erfolgreich waren. Der Einwand ist berechtigt. Wenigermiete.de zufolge wurden aber von allen abgeschlossenen Fällen, mit denen sie bisher beauftragt wurden, in 98 Prozent eine Mietsenkung durchgesetzt worden: entweder durch einen Vergleich mit der Firma oder durch ein Urteil vor Gericht.

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Die Tendenz, wonach viele Vermieter versuchen, trotz Mietpreisbremse und Mietendeckel Mieten weit oberhalb des Mietspiegels zu verlangen, deckt sich mit den Erfahrungen des Berliner Mietervereins. Dort heißt es, man könne eine Bewertung zwar immer nur für jeden einzelnen Fall abgeben. Aber: „Wir schätzen, dass aktuell auch die sogenannte Schattenmiete, also die nichtmietendeckelkonforme, aber vom Vermieter gleichwohl geforderte Miete, in mehr als 30 Prozent der Fälle die Mietpreisbremse ignoriert“, sagte Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, auf Anfrage.

Sind Privatpersonen die besseren Vermieter?

Auf Bitte des Tagesspiegel hat das Portal zusätzlich gut 5000 Fälle daraufhin untersucht, ob die Art der Eigentümer die Mietforderungen beeinflusst. Verlangen große Konzerne wie Deutsche Wohnen oder Vonovia höhere Mieten als Eigentümer eines einzelnen Hauses oder einer einzelnen Wohnung? Geprüft wurde bei den strittigen Verträgen also, wie oft gewerbliche Vermieter (zum Beispiel mit der Rechtsform: GbR, GmbH, S.a.r.l und Ltd.) und wie oft Privatpersonen als Vermieter auftreten. Ergebnis: Die durchschnittlich beanstandete Quadratmetermiete aller Wohnungen professioneller Vermieter liegt ähnlich hoch (12,52 Euro je Quadratmeter) wie bei Privatpersonen (12,63 Euro).

Schwieriger wird es bei den Wohnungsunternehmen, die hauptsächlich als Hausverwaltungen und nicht als Eigentümer auftreten, wie Hachmann oder Core. Dort heißt es, für die Miethöhe seien die Eigentümer verantwortlich (Hachmann). Laut wenigermiete.de folgen die Eigentümer der Wohnungen allerdings oft den Handlungsempfehlungen der Hausverwaltungen. Und in vielen Fällen sind die eigentlichen Eigentümer weder für den Mieter noch deren rechtliche Vertreter erreichbar. Zu gewerblichen Vermietern gehören auch Investmentgesellschaften als Eigentümer, die oft ebenfalls das alltägliche Geschäft den Hausverwaltungen übertragen.

Kleine Wohnungen und manche Bezirke sind besonders von Mietüberschreitungen betroffen

Wir haben die Fälle der Top 10 außerdem nach Bezirken analysiert. Dabei fällt auf, dass besonders viele Fälle auf die hippen Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln entfallen. Aber auch in Charlottenburg-Wilmersdorf war die Zahl der beanstandeten Miete sehr hoch.

Außerdem haben die Analysten des Portals einen Vergleich nach der Größe der Wohnungen bei gut 5000 Fällen berechnet. Auffällig dabei: Besonders bei den kleinen Single-Wohnungen unter 40 Quadratmetern explodieren die Mieten. Der Durchschnitt aller Fälle, für die Mieter das Unternehmen beauftragten liegt hier bei 15.47 Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen über 90 Quadratmetern lag der Schnitt bei 11,84 Euro.

Alle zehn Unternehmen im Detail

Wir haben uns die zehn Unternehmen aus der Analyse noch einmal genauer angeschaut und die wichtigsten Fakten zusammengetragen. Außerdem finden Sie hier noch ausführlichere Stellungnahmen der Unternehmen zu den Ergebnissen. Der Mitbegründer und Mietrechtsanwalt von Wenigermiete.de Daniel Halmer schildert seine Erfahrungen mit den Unternehmen und spricht über deren Einigungsbereitschaft.

Über das Inhaltsverzeichnis können Sie auch direkt zu einem der Unternehmen springen

Akelius

Das schwedische Unternehmen stand in den letzten Jahren wiederholt im Zentrum der Kritik von Mieterverbänden und Initiativen. 2006 hat Akelius begonnen, Wohnungen in Berlin zu erwerben. Mittlerweile ist das Unternehmen in die TOP 10 der größten Eigentümer in Berlin aufgestiegen und hat 14.038 Wohnungen in seinem Bestand.  „Akelius erwirbt häufig Wohnimmobilien mit starkem Modernisierungspotential”, heißt es auf der Homepage des Unternehmens. Wurde ein Drittel des Aufwands eines Neubaus investiert, greift die Mietpreisbremse nicht mehr. 

Das Unternehmen sagt dazu: „Akelius hält sich an die Gesetzgebung und an die damit verbundenen Mietobergrenzen. Jede gegenteilige Behauptung weisen wir mit aller Deutlichkeit zurück.” Die von Akelius angeboteten Wohnungen seien in der Regel umfangreich saniert, für deutlich mehr als 600 Euro pro Quadratmeter. Grundsätzlich sei man für jeden Mieter gesprächsbereit und arbeite erfolgreich mit ihnen zusammen. 100.000 Mieternachfragen habe man alleine im letzten Jahr bearbeitet. „Unsere Mieten sind bezahlbar“, so ein Unternehmens-Sprecher: „Unser Erfolg gibt uns recht. Wir haben 20.000 Mieter und kaum Leerstand sowie kaum Fluktuation.“

Der Mitbegründer und Mietrechtsanwalt von Wenigermiete.de Daniel Halmer schätzt die durchschnittliche Einigungsbereitschaft bei Fällen gegenüber Akelius als eher niedrig ein: „Akelius schaltet bereits ab Rüge unsererseits Anwälte ein, was die Korrespondenz professionalisiert. Das Unternehmen reagiert meist rechtzeitig bzw. unverzüglich, probiert dabei aber, alle rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um das Einfordern der Ansprüche zu erschweren und die Forderungen zu umgehen. Dazu gehört unter anderem, dass Auskünfte in Form von Akteneinsicht nur vor Ort erteilt werden.“

Core Immobilien

Bei Core Immobilien handelt es sich in erster Linie um eine Hausverwaltung. Auf der Website heißt es: „Unser Servicekonzept orientiert sich an den Erwartungen zu Ihrer Rendite- und Wertentwicklung.“ Gemeinsam entwickle man „Strategien, die Potenziale Ihrer Immobilie voll zu entfalten.”  Zu den Kunden gehören laut deren Homepage „nationale und internationale Wohnungs- und Hauseigentümer sowie Investoren”.

Hinter den Fällen von Core Immobilien steckt nach den Daten von Wenigermiete.de vor allem ein Eigentümer: Phoenix Spree, ein Immobilieninvestor mit Hauptsitz auf der britischen Kanalinsel Jersey. Die Insel gilt als eine Steueroase in Europa. Die Unternehmensbesteuerung dort beträgt null Prozent. Auf Anfrage des Tagesspiegel teilte das Unternehmen mit: „Phoenix Spree investiert regelmäßig nahezu die Hälfte aller Mieterlöse in Bestandsverbesserungen. Die Neuvermietungsmieten reflektieren diese überdurchschnittlichen Investitionen in den Bestand. Neuen Mietern sind vor Unterzeichnung eines Mietvertrages sowohl die Vertragsmiete auf Marktniveau als auch die Vormiete bekannt. Phoenix Spree erfüllt zu jeder Zeit vollumfänglich die gesetzlichen Vorgaben, das gilt uneingeschränkt auch für die Mietpreisbremse.“ Die Hausverwaltung Core Immobilien war für eine Stellungnahme weder per Mail noch per Telefon zu erreichen.

Die Einschätzung des Gründers von Wenigermiete.de zur Korrespondenz mit der Hausverwaltung lautet: „Core hat bisher diverse Zwiebel- und Verzögerungstaktiken angewendet, um Ansprüche abzuwehren. Zum Beispiel hat Core behauptet, dass sie die Mieter nicht kennen oder das Unternehmen verlangt neuerdings eine Druckkostenpauschale für die Erteilung von Auskünften wie Vormietvertrag, um das Verfahren zu verzögern. Dabei erfolgt die Kommunikation in der Regel zunächst über Sachbearbeiter und nicht Anwälte, und lässt oft rechtliche Genauigkeit und Tiefe vermissen.”, heißt es von Halmer.  

Deutsche Investment (DIV)

Die Deutsche Investment Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg führt mehrere „Wohnen“-Firmen, die als „Vermögensgegenstände“ erheblich zu deren Bilanz beitragen. Zur Beantwortung der Fragen zu den umstrittenen Mietverhältnissen verweist die Deutsche Investment an die „EB Immobilienmanagement“. Auf deren Website heißt es: „Wir verwalten, vermieten und entwickeln heute über 8.300 Wohn- und Gewerbeeinheiten in ganz Deutschland.“ 2019 vermeldete DIV, 286 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten in Neukölln-Britz dazugekauft zu haben. Seit Februar ist ein neuer Geschäftsführer für die Firma tätig.

Zur Frage, warum laut wenigermiete.de die Deutsche Investment besonders oft Wohnungen teurer als ortsüblich vermietet, heißt es in einer Mail der Firma ohne Unterzeichner: „Zu konkreten Vertragsinhalten und rechtlichen Auseinandersetzungen mit einzelnen Mietern können wir keine Informationen an Dritte geben, wir verweisen insoweit auf die Datenschutzgrundverordnung.“ Die Mieter hätten jederzeit die Möglichkeit, sich mit Fragen an Mitarbeiter der Firma zu wenden. „Generell können wir versichern, dass wir unsere gesetzlichen Verpflichtungen gegenüber den Mietern erfüllen“.

Halmer von wenigermiete.de schätzt das Unternehmen so ein: „EB zeigt sich als nur teilweise einigungsbereit. Der Schriftverkehr ist oftmals schleppend und es ist schwer hier zu einem Ergebnis zu kommen. Vereinzelt erfolgt jedoch auch eine telefonische Kontaktaufnahme um Rücksprache zu halten und Themen direkt zu klären. Im Prinzip unterschreibt EB keine Nachträge zum Mietvertrag, erklärt jedoch schriftlich, dass die Miete gesenkt wird und dies im Rahmen der vorher erhobenen Forderungen geschieht.”

Hachmann

Bereits seit 1919 gibt es die Hausverwaltung Hachmann, heißt es auf deren Website. Zwei Millionen Quadratmeter Nutzfläche verwalte Hachmann insgesamt. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße in Berlin von etwa 75 m² wären das mehr als 26.000 Wohnungen, die das Unternehmen verwaltet.  

Auf Anfrage hieß es von dem Unternehmen: „Die Kunden geben uns die Mieten vor und führen die Vermietung ihrer Wohnungen durch. Wie haben keinen Einfluss auf die Vermietung und damit nicht auf die Höhe der Miete. Mit Ihrer Anfrage müssen Sie sich bitte an die Eigentümer der Immobilien wenden und nicht an uns als Verwalter.” 

Auffällig ist, dass 75 Prozent der Beschwerden bei wenigermiete.de einen Eigentümer betreffen: Berlin High End. Die dänische Immobilienfirma hat laut Geschäftsbericht 2250 Wohnungen in Berlin. Das Unternehmen investiere strategisch in leere Wohnungen, um „die Möglichkeit zu haben, die Mieten anzuheben und gleichzeitig die bestmöglichen Mieter anzuziehen”. Außerdem würden alle Immobilien in Eigentumswohnungen umgewandelt, so dass diese einzeln verkauft werden könnten. Eine Anfrage bei Berlin High End blieb bis Redaktionsschluss unbeantwortet. 

Wenigermiete.de gibt an, dass die Einigungsbereitschaft sehr niedrig liegt: „Auch Hachmann kommuniziert oft nicht über Anwälte und unternimmt zum Teil Einschüchterungsversuche: Beispielsweise hat Hachmann kürzlich eine Vielzahl gleichlautender Drohbriefe herausgeschickt, wonach die Eigentümer von Wohnungen in denen Mieter die Höhe der Miete gerügt haben, einen Verkauf an Käufer mit Eigenbedarf beabsichtigen. Grund hierfür sei, dass sich das Objekt als Geldanlage nicht rentiere, wenn nur die gesetzlich erlaubte Miete verlangt werde. Dies geschah völlig undifferenziert und unabhängig davon, ob in einem solchen Fall Bestandsschutz bestünde, schreibt wenigermiete-Anwalt Halmer.

Die Hausverwaltung sagt dazu: „Sollte es zu Mietrügen aufgrund der Mietpreisbremse kommen, stimmen wir wie bei allen anderen mietvertraglich relevanten Belangen auch, mit den jeweiligen Hauseigentümern das weitere Vorgehen ab und setzen deren Weisungen um. Es ist richtig, dass in einzelnen Fällen Eigentümer den Verkauf einer von einer Mietrüge betroffenen Wohnung erwägen. Im Zuge dessen hat es auch auf Weisung des Eigentümers ein entsprechendes Informationsschreiben an die Mieter gegeben, in dem der Beginn des Verkaufsprozesses angekündigt wurde. Dass es durch das Schreiben oder in sonstiger Weise zu Drohungen oder Einschüchterungen gekommen ist, weisen wir ausdrücklich zurück. Die Kommunikation mit dem Mieter erfolgt grundsätzlich respektvoll und sachlich.” Bestandsschutz oder mögliche Eigenbedarfskündigungen seien in der Kommunikation mit den Mietern kein Thema gewesen. Allerdings käme es immer auf den Einzelfall an.

Covivio

Covivio ist nach eigenen Angaben „eines der größten Immobilienunternehmen in Europa“. In Deutschland verfüge es über 40.000 Mietwohnungen in den Städten Berlin, Leipzig, Dresden, Hamburg sowie in der Rhein-Ruhr-Region. Einen großen Teil ihres Bestands erlangte die Firma durch Übernahme der Firma „Immeo“, die wiederum zuvor Werkswohnungen vom Stahlkonzern ThyssenKrupp gekauft hatte. Zu den großen Aktionären von Covivio zählen Firmen mit Sitz in Frankreich, darunter große Versicherungsgesellschaften und Kredithäuser, sowie der italienische Unternehmer Leonardo del Vecchio. Der Konzern will zunehmend Immobilien entwickeln, „insbesondere in Berlin“. Hier besitzt der Konzern nach einer Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung rund 16000 Wohnungen und 1100 Gewerbeimmobilien. 

Die Abweichung vom Mietspiegel in den Fällen von Wenigermiete.de erklärt eine Firmensprecherin mit Modernisierungen: „Bei vielen Wohnungen, aus denen Mieter ausziehen, wurde seit Jahrzehnten keine Modernisierung durchgeführt. In diesen sehr zahlreichen Fällen führen wir dann eine sehr umfassende Sanierung durch“. Somit gelte der Mietspiegel „nicht als Grenze für die Miete bei Neuvermietung“. Dies beachte das Portal wenigermiete.de.de nicht – ebenso wenig wie bereits bestehende, höhere „Vormieten“, die bei Neuvermietung weiterhin erhoben werden dürften.  „Wir halten uns an die Mietpreisbremse und den Mietendeckel“, schreibt die Sprecherin weiter. Im November werde die Firma gemäß „Mietendeckelgesetz“ die Mieten im Bestand „anpassen“, also senken.

„Unsere Mieten sind nicht generell besonders hoch“, hieß es weiter. Die Firma sei „überrepräsentiert in der Stichprobe“. Vielmehr nähmen Mieter „naturgemäß“ Dienstleistungen von wenigermiete.de.de häufiger in Anspruch. Die 112 Fälle, die bei dem Portal vorliegen empfinde die Firma „nicht als besonders häufig“.

Bei wenigermiete-Anwalt Halmer kommt das Unternehmen nicht so gut weg: „Covivo’s Mieter zeigen sich als allgemein mit dem Unternehmen unzufrieden, da auch bei anderweitigen Problemen oftmals keine oder nur eine schleppende Reaktion erfolgt. Wenngleich es durchaus Beispiele dafür gibt, dass Covivio bereit ist die Miete zu senken, erfolgen auch solche Absenkungen oftmals nicht entsprechend den Forderungen, sondern häufig eigenmächtig. Auf weitere Ansprachen wird im Weiteren kaum reagiert. Die außergerichtliche Korrespondenz ist oftmals langsam und beschränkt sich auch inhaltlich auf ein Minimum. Oftmals werden Maßnahmen als Modernisierung geltend gemacht, die eigentlich Instandhaltungsarbeiten sind. Zudem wendet sich Covivo auch häufig direkt an die Mieter um CONNY als beauftragten Rechtsdienstleister zu umgehen. Man stelle sich das einmal so vor: Ein Verbraucher beauftragt eine Person mit der Durchsetzung seiner Rechte, und die Gegenseite ignoriert die Person und wendet sich stattdessen wieder direkt an den Verbraucher.”

Helvetica

Die Helvetica ist eine Tochtergesellschaft der Deutschen Wohnen. Übernommen wurde die Firma im Januar 2018. Der Firmenzweck ist die Verwaltung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Da die Firma in der Bilanz des Konzerns aufgelistet ist, gelten für die von der Helvetica bewirtschafteten Wohnungen ähnliche Aussagen wie für andere Bestände der Deutschen Wohnen. Allerdings schränkt eine Sprecherin der Deutschen Wohnen ein: „Bei dem angesprochenen Bestand der Helvetica handelt es sich um einen qualitativ sehr hochwertigen Gebäudebestand, vorrangig Altbauten aus der Gründerzeit.“ 

Die Deutsche Wohnen habe mit der Firma auch „die entsprechenden Mietverträge, die vom Voreigentümer abgeschlossen wurden, übernommen“.  Die Häuser seien „häufig sehr umfangreich durch den vormaligen Eigentümer saniert“ worden. Die Folge: Die Umlage dieser Modernisierungskosten auf die Nutzer der Wohnungen habe „hier eine größere Auswirkung auf die Miete“. 

Für alle seit der Integration der Firma in den Konzern abgeschlossenen Mietverträge gelten der Sprecherin zufolge die auch die „getroffenen Aussagen“ für den Gesamtkonzern Deutsche Wohnen (siehe unten).

Laut Mietrechtsanwalt Halmer sei das Unternehmen mittelmäßig einigungsbereit: „Helvetica handelt und kommuniziert ab Rüge über Anwälte, was die Kommunikation professionalisiert. Es wird sachlich, aber hart argumentiert, gelegentlich wurde versucht, eine Modernisierung geltend zu machen, ohne dass daraufhin die Belege eingingen. Das Unternehmen versucht im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten aber so pedantisch wie möglich, das meiste für den Vermieter herauszuholen.” 

ADO

16.248 Wohnungen hat ADO Properties in seinem Unternehmensprofil, alle befinden sich in Berlin. Damit gehört die Firma zu den größten Wohnungsunternehmen in der Hauptstadt. Laut Geschäftsbericht zielt ADO auf „die Identifizierung von Wohnobjekten, die Chancen zur Wertschöpfung durch Mieterhöhungen, Verringerung des Leerstands und Privatisierung von Eigentumswohnungen.“ 

Bei Neuvermietungen verlangt das Unternehmen Durchschnittsmieten zwischen 9 Euro und 12 Euro pro Quadratmeter. Ende 2019 kündigte ADO Properties an, die Aktien des Immobilieninvestor Adler Real Estate übernehmen zu wollen. Gemeinsam kämen beide Unternehmen auf einen Bestand von 76.000 Wohnungen in Berlin. 

ADO wollte sich zu der Analyse nicht im Detail äußern: „Da wir weder die Daten der Auswertung noch die Methodik kennen, können wir hierzu leider keine konkreten Aussagen treffen”, sagte ein Sprecher. Man halte sich aber stets an alle gesetzlichen Vorgaben und kommuniziere „das selbstverständlich so auch an unsere Mieter oder Mietinteressenten.”

ADO sei relativ einigungsbereit, wenn versucht wird, die Mietpreisbremse geltend zu machen, heißt es von Halmer. „ADO gehört generell zu den kompromiss- und einigungsbereiten Unternehmen, denen es, aus unserer Erfahrung, zumindest nach Zusendung der Rüge, nicht an Willen mangelt, sich an die geltende Gesetzgebung zu halten. Allerdings erfolgt die Kommunikation zunächst oft nicht über Anwälte, sondern über Sachbearbeiter. Einigungen werden erzielt, aber oft dauert es zu lange, bis der Nachtrag zum Mietvertrag unterzeichnet und die Miete zurückerstattet wird.” 

Gabriel International Asset

Sucht man nach einer Website von Firma Gabriel International Asset, so findet man – nichts. Stattdessen: Berichte über verlorene Gerichtsverfahren zur Mietpreisbremse und einen Eintrag im britischen Handelsregister. Demnach gibt es die Firma seit 2006, deren Hauptsitz ist London. 2019 verurteilte das Amtsgericht Neukölln Gabriel International Assets zu einer Rückzahlung von 4042 Euro, weil die verlangte Miete zu hoch war. Berichten der Taz zufolge hat Gabriel International mindestens 3000 Wohnungen in Berlin. Aber keine Telefonnummer, keine Email-Adresse.

Dabei, so verraten die Berichte, ist die Londoner Immobilienholding vor allen für die Praxis ihrer Hausverwaltung bekannt. Die Beschwerden der Mieter über die Stadthaus Verwaltungsgesellschaft mbH häufen sich. In einer Facebook-Gruppe tauschen sich betroffene Mieterinnen und Mieter über die Vorfälle aus. Auf Anfrage reagierte das Unternehmen bisher nicht. Auch ein Anruf bei der Hausverwaltung endete in einer Warteschleife. Eine freundliche Stimme teilte mit, dass alle Leitungen besetzt seien, man es zu einem späteren Zeitpunkt versuchen solle. Dann bricht das Gespräch ab.    

Laut Mietrechtsanwalt Halmer ist die Einigungsbereitschaft von Gabriel International Asset besonders niedrig: „Das Unternehmen bestreitet weiterhin die Gültigkeit der Mietpreisbremse - auch als Einschüchterung gegenüber den Mietern - obwohl diese höchstrichterlich vom Bundesverfassungsgericht bestätigt wurde. Ähnlich geht das Unternehmen bezüglich der Anwendbarkeit des qualifizierten Mietspiegels vor. Auskünfte zur Vormiete, zu Modernisierungen oder zur Ausstattung der Wohnung werden oft ohne Belege und Nachweise behauptet.”

Vonovia

Vonovia ist mit rund 416.000 eigenen Wohnungen der größte Vermieter in Deutschland und besitzt rund 42.000 Wohnungen in Berlin. Bei einer Durchschnittsmiete von knapp sieben Euro, betrug die „Mietsteigerung organisch“ laut Geschäftsbericht knapp vier Prozent im vergangenen Jahr. Seinen Berliner Bestand erwarb der Dax-Konzern im Kern durch Übernahme der zuvor gemeinnützigen Gagfah, die Wohnungen zu günstigen Mieten angeboten hatte. 

Vonovia-Sprecherin Nina Henckel sagte auf Anfrage: „Seit 2015 haben wir bei einem Mieterwechsel viele der frei gewordenen Wohnungen grundlegend modernisiert.“ Die Wohnungen hätten nach der Modernisierung einen viel höheren Wohnstandard als zuvor. „Wir haben für jede Wohnung durchschnittlich 25.000 Euro ausgegeben.“ Der Anteil, der als Modernisierung gilt, dürfe auf die Miete umgelegt werden. „Somit dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.“ 

Freien Wohnungen habe Vonovia in den Jahren 2015 bis 2019 für durchschnittlich 6,92 Euro pro Quadratmeter neu vermietet – sofern diese Wohnungen nicht vorher modernisiert worden waren. „Damit liegen wir innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten.“ Sei hingegen modernisiert worden, „liegen die Neumieten zwischen 2015 und 2019 bei durchschnittlich 8,86 Euro pro Quadratmeter“. Zum Vergleich verweist Vonovia auf „die durchschnittlichen Angebotsmieten der Wohnungsunternehmen in Berlin beim Portal Immoscout 24, die im Jahr 2019 durchschnittlich 10,63 Euro pro Quadratmeter betragen hätten. 

Vonovia halte sich „an alle geltenden Mietgesetze und somit auch an die Mietpreisbremse und den Mietendeckel“. Bei den Berliner Wohnungen liege die „Durchschnittsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter“ und damit innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Sommer 2019 habe die Firma „vorsorglich auf eine gesetzlich zulässige Mieterhöhung verzichtet“. Bei zwei Dritteln der Vonovia-Wohnungen müsse der Konzern daher mit der Einführung des Mietendeckels für alle Bestandswohnungen in Berlin im November „gar keine Senkung vornehmen“. Vonovia verfüge über ein „Härtefallmanagement“ für Mieter, die aus „finanziellen oder sozialen Gründen“ ihre Miete nicht mehr aufbringen können, so die Henckel. Mieter „über 70 Jahren bieten wir eine Wohngarantie“ auch für den Fall an, dass sich der Mietspiegel erhöht. 

Die Einspruchsquote gegen die Mietpreisbremse lag 2019 bei Vonovia bei 0,05 Prozent bundesweit, heißt es seitens des Unternehmens. „Von diesen 0,05 Prozent machen die Einsprüche über Mietervereine oder andere externe Vertreter nur einen geringen Anteil aus“, so Henckel.

Wenigermiete.de bewertet die Einigungsbereitschaft von Vonovia als eher niedrig: „Das Unternehmen wendet sich nach Eingang der Rüge oft direkt an den Mieter statt an die Rechtsvertretung und bietet dann eine Mietsenkung an, die fernab des rechtlichen Anspruchs liegt. Mieter haben uns mitgeteilt, dass sie sich durch diese Ansprache und das Ignorieren des legitimen rechtlichen Vertreters verunsichert fühlen.“ 

Das Unternehmen bedauert, dass sich Mieterinnen und Mieter verunsichert fühlten. „Wir versuchen, einen Rechtsstreit zu vermeiden, und gehen daher bei Konflikten auf die Mieterinnen und Mieter zu”, heißt es. „Dabei halten wir uns selbstverständlich an geltendes Recht. Wir sprechen auch mit einer möglichen Rechtsvertretung.“

Deutsche Wohnen

Die Aktiengesellschaft Deutsche Wohnen stieg in diesem Jahr in den Dax auf und ist mit mehr als 130.000 Wohnungen in Berlin der größte Vermieter der Stadt. Dies verdankt sie vor allem der Übernahme ursprünglich landeseigener Wohnungsunternehmen wie der GSG sowie der Gehag, die zuvor Objekte zu günstigen Mieten angeboten hatten. Laut Geschäftsbericht betrug das „Like-for-like-Mietwachstum“ für die rund 164.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten im vergangenen Jahr 3,4 Prozent bei einer durchschnittlichen „vertragsmiete Wohnen“ von 6,94 Euro je Quadratmeter. 

Deutsche-Wohnen-Sprecher Marko Rosteck erklärt die wiederholten Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Verträgen so: „Gerade wenn der Vormieter 20 oder mehr Jahre in der Wohnung gelebt hat, stellen wir einen zeitgemäßen Wohnstandard für unsere Mieter her. Insbesondere die Modernisierung von Bädern oder Erneuerung elektrischer Anlagen sind häufige Maßnahmen.“ Dabei dürfe die Miete über das ortsübliche plus zehn Prozent hinaus „zusätzlich um den Modernisierungszuschlag erhöht werden“. Die Mieter würden darüber informiert. Hier arbeite das Portal nicht korrekt: „Wenigermiete.de ignoriert diesen wichtigen Teil zur Modernisierung im Gesetz zur Mietpreisbremse systematisch.“ Maßgebliche Informationen würden nicht berücksichtigt. 

Bei Neuvermietungen halte sich die Deutsche Wohnen an die „gesetzlichen Vorschriften“, die Miete werde zurzeit „zum Beispiel anhand der Mietpreisbremse“ ermittelt, wie es gesetzlich in Berlin vorgeschrieben ist. Dass die Mieten des Konzerns besonders hoch seien, weist die Firma zurück: „Wir bewerten unsere durchschnittliche Neuvertragsmiete von 9,19 Euro (2019) je Quadratmeter bei einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete in Berlin von 10,44 Euro (2019) als nicht „besonders hoch, sondern fair.“ Zumal die Firma „zeitgemäße und qualitativ ansprechende aber nicht luxussanierte Wohnungen anbietet“. 

Dass unter den beklagten Verträgen von Wenigermiete.de.de besonders viele Verträge des Konzerns sind, liege an der Größe der Deutschen Wohnen „als zweitgrößtes Wohnungsunternehmen in Deutschland“.  Kritisch sieht die Firma das Vorgehen des Portals, das „Angaben ihrer Kunden nicht gegenprüft.“ Hier sei die „Fehlerquote seitens der Mieter jedoch sehr hoch“. So sei das Baujahr denkmalgeschützter Gebäude „nicht immer eindeutig“ angegeben. Auch handle es sich mitunter um „Sozialwohnungen, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen“. 

Laut Wenigermiete.de-Anwalt Daniel Halmer ist die Deutsche Wohnen hingegen nicht sehr willig, Mietsenkungen umzusetzen: „Das Unternehmen schaltet sehr früh Anwälte ein, was die Kommunikation professionalisiert“, schreiben sie. „Das Unternehmen behauptet Modernisierungen oder hohe Vormieten und bestreitet Merkmale, Belege werden aber nicht gesendet, sondern Akteneinsicht nur vor Ort angeboten. Einigungsangebote liegen in der Regel fernab der berechneten Ansprüche. Unsere Vermutung ist, dass das Unternehmen so vorgeht, um vor Gericht zeigen zu können, dass eine Einigungsbereitschaft bestand.”      

Die Autoren

Jens Drößiger
Grafik
Manuel Kostrzynski
Aufmacher
Hendrik Lehmann
Recherche, Text & Koordination
David Meidinger
Webentwicklung
Ralf Schönball
Recherche & Text
Helena Wittlich
Recherche & Text
Veröffentlicht am 26. Juli 2020.