Kiezgenauer Rechner nach Gehalt: Wer kann sich Wohnen in Berlin noch leisten?
Wohnen Sie im Tiroler Viertel in Pankow, am Wartheplatz in Neukölln oder im Friedrichshainer Andreasviertel? Dann gehören Sie entweder zu den Besserverdienenden in der Hauptstadt – oder Sie mieten schon sehr lange dort. Und die Wahrscheinlichkeit, dass neben Ihnen bald ein:e Krankenpfleger:in einzieht, liegt nahe null.
In keiner deutschen Großstadt sind die Angebotsmieten so rasant gestiegen wie in Berlin. Eine neue Datenanalyse des Tagesspiegels und des „Urban Journalism Network“ zeigt nun: Menschen, die Berlin am Laufen halten, finden vielerorts keine bezahlbare Wohnung mehr. Die Busfahrerin? Kommt vor allem noch in Randlagen unter. Und beim typischen Gehalt eines Pflegehelfers im Altenheim leuchtet beinahe ganz Berlin rot auf, will er zumindest auf 50 Quadratmetern leben: zu teuer.
Unsere interaktive Karte zeigt, wer sich wo eine Wohnung leisten kann – und wie groß die Lücke zwischen Neu- und Bestandsmieten geworden ist. Geben Sie Ihr eigenes Gehalt ein und finden Sie heraus, welche der 542 Berliner Kieze für Sie noch bezahlbar sind.
Die hohen Mieten sind nicht nur für Betroffene ein Problem. Krankenhäuser und Seniorenheime suchen Mitarbeitende, die BVG Menschen, die Busse steuern. Finden Menschen jedoch keinen bezahlbaren Wohnraum, bleiben sie weg. Und das gefährdet nicht nur einzelne Branchen – sondern das Wirtschaftswachstum einer ganzen Region, warnt das Münchner ifo Institut in einer aktuellen Studie.
Die Karte oben zeigt: Diese Gefahr scheint in der Hauptstadt besonders groß. So kann sich eine Rettungssanitäterin mit 30 Prozent des für ihren Beruf typischen Nettogehalts in 59 Prozent der Kieze die Angebots-Kaltmieten nicht mehr leisten – also jene Mieten, die Vermieter:innen auf klassischen Immobilien-Portalen verlangen. Für einen Pflegehelfer sind unserer Auswertung zufolge sogar 67 Prozent der Kieze unerschwinglich.
Das war mal anders: Wer etwa schon lange in Alt-Rixdorf in Neukölln mietet, zahlt deutlich weniger. Dort beträgt die Kaltmiete im Bestand 378 Euro (2022). Die Angebotsmiete ist mit 1057 Euro (im Schnitt in den Jahren 2023 und 2024) mehr als doppelt so hoch. In keiner der sieben größten deutschen Städte sind die Angebotsmieten seit 2013 stärker gestiegen als in Berlin, wie Berechnungen des ifo Instituts zeigen.
„Vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts müssen Mieter zwangsläufig die immer höheren Angebotspreise akzeptieren, die Vermieter ausrufen. Oft auch unter Umgehung der Mietpreisbremse“, sagt Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins. „Berlin ist beliebt und wirtschaftsstark, es findet sich jemand, der zahlt.“
Warum aber verteuern sich Wohnungsangebote in Berlin noch rasanter als in Hamburg oder München? In allen drei Städten wollen schließlich immer mehr Menschen leben, arbeiten und mieten – und in allen drei Städten kann das Angebot an Wohnungen auf dem Markt nicht mehr mit dieser Nachfrage mithalten.
Ein Grund: Berlin baut zwar seit einigen Jahren viele Wohnungen, wenn auch zuverlässig weniger als anvisiert. Im Verhältnis zur Zahl der Menschen, die hier leben, sind es derzeit 40 fertiggestellte Wohnungen pro 10.000 Einwohner im Jahr, so ein Marktbericht des Immobilienberaters JLL. Das sind ähnlich viele wie in Hamburg (39) oder München (41). Und deutlich mehr als in Köln (16), Düsseldorf (30) oder Stuttgart (22). In der Vergangenheit aber hätten die Hauptstadtverantwortlichen beim Neubau geschlafen, sagt Reiner Braun, Immobilienanalyst und Geschäftsführer des Analyseinstituts Empirica Regio GmbH.
Als immer mehr Menschen in die Städte zogen, hätten Hamburg und München in den 2010er-Jahren auf mehr Neubau umgeschaltet. „Berlin hat sich lange auf seinen Leerstand aus den Neunzigern verlassen“, sagt Braun. Zuzug und Neubau würden sich hier erst seit den 2020ern grob die Waage halten. 100.000 Wohnungen fehlen inzwischen, schätzt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Und allein um die erwarteten Neuankömmlinge unterzubringen, müssten laut ihr 20.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Bauen, bauen, bauen ist daher seit einigen Jahren auch Hauptstadtleitlinie. Und trotzdem sind von 2021 an die Angebotsmieten in Berlin besonders deutlich gestiegen.
Ein Grund dafür könnte der im Jahr 2020 eingeführte Berliner Mietendeckel sein, sagt Immobilienanalyst Reiner Braun. Der Deckel hatte Mietpreise eingefroren. Nach der Ankündigung brach das Wohnungsangebot in der Hauptstadt laut einer Studie des ifo Instituts allerdings ein – Mieten bei nicht-gedeckelten Wohnungen gingen zugleich stärker als in anderen Großstädten nach oben. Als das Bundesverfassungsgericht das Gesetz im Jahr 2021 dann kippte, zogen private Vermieter:innen zudem auch die zuvor gedeckelte Mieten wieder langsam an, sagt Braun.
Ein deutlich dickeres Mietenplus dürften allerdings hohe Baukosten und Zinsen verursacht haben. Corona-Pandemie und Russlands Angriffskriegs gegen die Ukraine haben sie massiv nach oben schnellen lassen. Ukrainer:innen, die wegen des Kriegs aus ihrer Heimat fliehen mussten, drängten zudem auch auf Berlins Wohnungsmarkt und verschärften die Nachfrage.
Das Problem: Wer teurer baut, findet weniger Abnehmer:innen. Viele private Bauherr:innen drückten auf Pause. Das Wohnungsangebot dürfte deshalb in den kommenden Jahren noch knapper werden. Wer weiterhin baute und kaufte, gab die gestiegenen Baukosten an die Mieter:innen weiter. Und manche deutlich mehr als das – zumal für Neubauten die Mietpreisbremse nicht greift und Berlin unter manchen Investor:innen als Stadt gilt, in der sich die Mieten noch stärker als in London oder Paris steigern lassen.
In der Statistik führt das zu einem Paradox: Einerseits können Neubauten langfristig Wohnungsmangel lindern und damit Mietpreise beruhigen. Doch je mehr der teureren Neubaumieten auf den Wohnungsmarkt gehen, desto stärker dürfte zunächst auch der Schnitt der Angebotsmieten steigen. Wibke Werner vom Mieterverein warnt: „Der Busfahrerin oder der Krankenschwester ist mit Neubau nicht geholfen, weil sie sich diese Angebotsmieten in der Regel nicht leisten können.“ Neubau lindere das Wohnungsproblem vor allem für Besserverdiener:innen.
Und die Hauptstadt hat noch ein besonderes Problem. Anders als das immer- und ewig-teure München galt sie mal als ziemlich günstig. Vor zwanzig Jahren lagen die Angebotsmieten in Berlin im Schnitt bei rund fünf Euro je Quadratmeter kalt, in Hamburg bei sieben Euro, in München bereits bei fast zehn Euro.
Von den alten Niedrigpreisen profitiert noch heute, wer seitdem nie ausgezogen ist. Denn Vermieter:innen dürfen die Miete in Berlin bei laufenden Verträgen innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent und höchstens auf das ortsübliche Level anheben. Wer tief startet, bleibt erstmal im unteren Bereich. Aber gerade weil Berlin lange günstig war, ist heute die Schere zwischen langjährigen Bestandmieter:innen und frisch Eingezogenen mit 69 Prozent in keiner der größten deutschen Städte so deutlich wie in der Hauptstadt.
Pech hat also, wer heute mit dem Partner auf mehr Raum zusammenziehen will oder wer eine kleinere Wohnung sucht, weil die Kinder aus dem Haus sind. Ganz zu schweigen von denen, die neu nach Berlin kommen.
Diese Kluft zwischen Bestands- und Angebotsmieten birgt sozialen Sprengstoff, folgern die Autor:innen der ifo-Studie. Ob man Alteingesessenen die bezahlbaren Mieten nun gönnt oder nicht – die Kluft heißt vor allem: Wer sich auf dem Berliner Mietmarkt bewegt, verliert. Die gewohnte Nachbarschaft mit Freund:innen und Anlaufstellen zum Beispiel, wenn nur noch die Randlage bezahlbar ist.
Ein Beispiel: Ein:e Berliner:in mit Durchschnittsgehalt kann sich mit 4543 Euro brutto im Monat die Bestandsmiete für eine Single-Wohnung von 50 Quadratmetern überall leisten. Zieht diese Person nun aber um, kann sie eine Wohnung gleicher Größe in vielen Teilen der Stadt plötzlich nicht mehr finanzieren.
Die Kluft sperrt damit nicht nur aus, sie sperrt auch ein. Nicht nur in Berlin. Laut Berechnungen des ifo Instituts gibt es in den sieben größten Städten Deutschlands immer mehr Menschen, die seit mehr als zehn Jahren ihre Wohnungen mieten.
Und so verharren auch Menschen in ihren Wohnungen, die das eigentlich nicht wollen oder nicht sollten. Zum Beispiel Ältere, die allein sind und den Platz nicht mehr brauchen – obwohl auch sie vielleicht lieber in einer kleineren Wohnung oder in einem anderen Kiez leben würden.
Dieser Lock-in-Effekt verschärft laut ifo-Institut die Lage. Wie Berlin sich daraus befreien kann, darüber lässt sich streiten. Wer auf den Markt allein vertraut, sagt, der Gesetzgeber müsste Bestandsmieten weniger stark regulieren, damit sie steigen und sich den Angebotsmieten annähern. Dann hätten Menschen einen Kostenanreiz, aus zu großen Wohnungen auszuziehen. So schlägt es etwa Immobilienanalyst Reiner Braun vor. Mietervertreter:innen und Berlins Bausenator Christian Gaebler (SPD) sagen, die Angebotsmieten und vor allem Neubaumieten müssten schärfer reguliert werden, damit sie sinken.
Eines aber zeigt die Analyse: Ändert sich nichts an den Angebotsmieten in der Hauptstadt, werden Busfahrer:innen das Tiroler Viertel vor allem aus der Fahrerkabine sehen.
