Wer kann sich diese Stadt noch leisten?

Die Bar an der Ecke, der Hutladen nebenan, das Lieblingscafé – Berlins Stadtbild hat sich seit 2010 verändert. Und immer höhere Gewerbemieten für Einzelhandel und Gastronomie sind ein Grund dafür.

Aber die Lage macht den Preis. Die Unterschiede zwischen den Kiezen sind enorm. Das zeigt eine Auswertung des Tagesspiegels auf Basis von Daten des RWI – Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung, ausgewertet von Forschenden der Humboldt-Universität zu Berlin.

Wie teuer ist es in Ihrem Kiez für Ladeninhaber und Gastro geworden? Unsere Karte zeigt es für alle Postleitzahlen. Die Gewerbemieten in Berlin reichen heute von zehn Euro pro Quadratmeter in Buch bis zu 31 Euro am Kurfürstendamm. Je nach Kiez sind sie seit 2010 um 47 (Prenzlauer Berg) bis 159 Prozent (Neuköllner Reuterkiez) gestiegen.

Was passieren kann, wenn Mieten steigen, zeigt sich in Schöneberg. Ende Dezember 2025 macht dort das Da Jia Le in der Goebenstraße Schluss. Jahrelang haben die Betreiber des chinesischen Restaurants immer mehr gezahlt. 2500 Euro für 370 Quadratmeter, das war einmal in 2012. Zuletzt waren es 10.000 Euro.

Der Vermieter habe auf 12.000 Euro gehen wollen. Nicht mehr finanzierbar, sagten die Betreiber. Ein Plus von 380 Prozent, das ist extrem. Und trotzdem ist das Ende des Da Jia Les nur ein Beispiel.

Der Anstieg der Gewerbemieten spiegelt ein Berlin wider, das wirtschaftlich stärker geworden ist, sagt der Stadtentwicklungsforscher Professor Gabriel Ahlfeldt von der Humboldt-Universität Berlin – und dessen politische Führung die Priorität im Kampf um Flächen aufs Wohnen lege.

Eine Mietpreisbremse wie beim Wohnen, ein Anti-Leerstand-Gesetz oder Kappungsgrenzen gibt es für Laden- und Gastroflächen nicht. „Gewerbevermieter können ihre Mietpreise weitgehend frei setzen“, sagt der Anwalt Oliver Ulrich.

Machen, was sie wollen, können Vermieter in der Hauptstadt trotzdem nicht, sagt Nils Busch-Petersen, Geschäftsführer des Handelsverbandes Berlin-Brandenburg. „Es braucht ja noch einen, der den Mietvertrag unterschreibt. Dass der Berliner Einzelhandel jetzt überall überhöhte Mieten zahlt, halte ich für eine Legende.“

Tatsächlich sind die Spannen zwischen Spitzenmieten und günstigen Angeboten in Berlin riesig. Und die begehrten Lagen sind heute teils andere als vor 15 Jahren.

Die Toplagen von einst sind noch immer am teuersten. Aber geografisch schrumpfen sie, sagt Carsten Pannek vom Zentrenberater IPH. Die Wilmersdorfer Straße? Ebenso runtergestuft im „Stadtentwicklungsplan Zentren“ wie der äußere Ku’damm. Auch die Zahl der Touristen wächst nicht mehr so stark wie früher. Für die Mieten in Mitte bedeutet das: Sie sind teurer geworden. Aber das Plus von 60 Prozent ist so klein wie sonst kaum irgendwo in Berlin.

Wer die höchsten Mieten und größten Mietaufschläge sucht, folgt Konsum und Gentrifizierung über die Jahre durch die Stadt. Wo sich kaufkräftige (Neu-)Berliner ansiedeln; wo die Coolness wächst und Touristen hinschwärmen; wo Büros mit Gutverdienern andocken, die zur Mittagspause ausströmen – dort ziehen auch die Angebotsmieten für Gastro und Einzelhandel an.

In Friedrichshain etwa liegt das Mediaspree-Gelände, eines der größten Investorenprojekte der Hauptstadt. Amazon hat dort gebaut, auch Zalando mietet hier. „Große Büroansiedlungen – wie zum Beispiel der Amazon-Tower – gehen häufig mit steigender Nachfrage nach Gastronomie und Einzelhandel einher“, sagt Stadtforscher Ahlfeldt.

Und je günstiger ein Kiez einst war, desto mehr Luft ist nach oben. Nirgendwo sind die Mieten so stark gestiegen wie im gentrifizierten Neukölln (plus 146 Prozent). Auch in Alt-Treptow (plus 141 Prozent) und Moabit (plus 131 Prozent) verlangen Vermieter deutlich mehr.

Wie stark Mieten sich innerhalb eines Bezirks unterscheiden, lässt sich in diesen Kiezen ablesen: Kreuzkölln am Landwehrkanal ist mit 23 Euro pro Quadratmeter ein völlig anderer Fall als Britz im Süden Neuköllns mit 17,35 Euro.

Gewerbemieten, die sich vieleorts mehr als verdoppelt haben, haben die Stadt verändert.

Da ist dieses Gefühl bei vielen Berlinern, dass die vertrauten Läden und Stammcafés um die Ecke verschwinden. Ersetzt werden, von den Filialen der immergleichen Ketten: Zeit für Brot, LAP Coffee, Burgermeister.

Dass die Kleinen wirklich sterben, ist jedoch schwer zu belegen. Man wisse nicht, welche Arten von Betrieben zugenommen haben, teilt die Berliner Industrie- und Handelskammer (IHK) mit.

„Ich habe den Eindruck, dass die Gründungsfreude in der Gastro ungebrochen ist“, sagt Gerrit Buchholz, Geschäftsführer des Branchenverbands Dehoga Berlin. „Aber die Frage ist, wie lange ein Betrieb bestehen bleibt.“

„Filialisierung und Homogenisierung der Innenstädte“

Eine akute Insolvenzwelle sehe er nicht, sagt Simon Kuhlmann, Geschäftsführer bei CGN Real Estate Consulting. Das Unternehmen berät kleine und mittelständische Betriebe zu Mietverträgen.

Was Immobilienfachleute sehr wohl sehen: Wer in den guten Lagen neu eröffnet, hat oft ähnliche Konzepte: „Wir beobachten eine zunehmende Filialisierung und Homogenisierung der Innenstädte.“ Die Stadt verliert nicht unbedingt Läden, aber langsam an Vielfalt.

Daran seien nicht allein höhere Mieten schuld. Doch sie beschleunigten den Wandel, sagt Kuhlmann. Das Insolvenzrisiko steige, wenn die Kosten für Miete, Energie und Personal wie seit Jahren anziehen – und Kaufkraft und Konsum nicht mithalten.

In der Gastronomie seien die Kleinen dem Aus tatsächlich am nächsten, sagt Kuhlmann. Bei den inhabergeführten Cafés und Restaurants fresse die Miete oft zu viel vom Umsatz. Systemgastronomen und Bäckereifilialen profitierten dagegen von ihrer Einkaufsmacht, von standardisierten Prozessen und Erfahrung beim Aushandeln von Mietverträgen.

Wenn liebgewonnene Läden wie das Da Jia Le dichtmachen, ist das Narrativ schnell gesetzt: Gieriger Vermieter drängt die Kleinen für den Reibach raus. Wer danach kommt? Egal, solange der Cashflow stimmt.

Tatsächlich korrigieren Eigentümer Nominalmieten ungern nach unten, sagt Kuhlmann. Das würde den Portfoliowert der Immobilie drücken. Ein Problem für Inhaber, die noch in Zeiten der Hochkonjunktur einen Mietvertrag für viele Jahre unterschrieben haben und deren Kalkulationen nun hinfällig sind, nachdem Pandemie, Konsumschwund und Energiepreise die Branche schockten.

Und für einige wenige Vermieter lohne es sich laut Kuhlmann, Läden leer stehen zu lassen und später von einer höheren Miete zu profitieren: Sie könnten dadurch Flächen umnutzen oder sich in Toplagen strategisch neu positionieren. „Das sind Rechensysteme ohne Leidenschaft“, sagt Busch-Petersen.

Aber die Ausnahme, sagt zumindest Kuhlmann. Im Bestandsgeschäft sei Leerstand fast immer wirtschaftlich nachteilig. Denn steht ein Laden leer, ist er schwieriger zu vermieten: „So entsteht schnell eine erodierende Lage, die ausstrahlt“, sagt auch Zentren-Experte Pannek.

Verlangen Eigentümer zu hohe Mieten, schaden sie sich demnach also selbst. Dass die Politik eingreift gegen steigende Gewerbemieten will dennoch kaum jemand aus der Immobilien-, Gastro- oder Einzelhandelsbranche fordern. Man glaubt daran: Der Markt regelt.

Rufe einzelner Inhaber nach einer Mietpreisbremse gebe es schon, sagt Buchhorn vom Gastroverband Dehoga Berlin: „Die Frage ist, ob man auf der einen Seite unternehmerische Freiheit fordert und sie auf der anderen Seite einschränkt. Ich appelliere also an die Vernunft der Vermieter.“

Ohnehin unwahrscheinlich, betonen viele Branchenvertreter, dass sich Gastro- und Einzelhandelsmieten angesichts Onlinehandel und Lieferservice überall weiter steigern ließen. Eher dürfte die Spanne noch größer werden, sagt Pannek: Toplagen werden begehrter, aber kleiner. Mikrolagen wichtiger. B- und C-Lagen verlieren.

Die Phase flächendeckend überhitzter Preise ist vorbei, meint auch Kuhlmann. Fort ist die Garantie, überall schnell Nachmieter zu finden. Vermieter seien häufiger bereit, Mietverträge anzupassen und mietfreie Monate zu gewähren.

An Markt und Vernunft allein glauben in der Berliner Politik nicht alle. Aber um gezielt einzugreifen, fehlt bereits das Wissen, wie die Situation wo tatsächlich aussieht. Einen vom Staat erhobenen Gewerbemietspiegel für Berlin, der auch messen würde, welche Mietpreise letztlich in den laufenden Verträgen stehen, gibt es nicht. Und mit dem Vorschlag einer bundesweiten Gewerbemietpreisebremse scheiterte Berlins rot-rot-grüner Senat 2019 am Widerstand anderer Länder.

Berlins Wirtschaftssenatorin Franziska Giffey (SPD) fordert sie unverdrossen weiter. Kleinere und mittlere Unternehmen würden verdrängt, sagte sie im März 2025: „Der ungebremste Mietenwildwuchs schnürt auch immer mehr Gaststätten, Läden und Clubs die Luft ab.“

Aufgeben wollen die Betreiber des ehemaligen Restaurants Da Jia Le nicht. Einen neuen Standort in Berlin haben sie heute, ein Vierteljahr später, aber auch nicht gefunden.