Was Mieten und Kaufen kostet – Postleitzahl für Postleitzahl

Wie viel kostet eine Wohnung oder ein Haus dort, wo Sie leben – und wie viel mehr als noch vor 15 Jahren? Die kurze Antwort: fast überall deutlich mehr. Seit 2010 sind die Mieten im Schnitt um 76 Prozent gestiegen, die Kaufpreise haben sich sogar mehr als verdoppelt.

Doch hinter diesen Durchschnittswerten verbergen sich enorme Unterschiede. Sie erzählen von einem wachsenden Stadt-Land-Gefälle und von neuen Mustern wie dem Ausschwärmen der Städter ins Umland.

Vor allem aber zeigen sie, dass Wohnraum zweierlei bedeutet: Für die einen ist es eine Geldanlage, für andere stellt sich die drängende Frage, wo sie sich das Leben an ihrem bisherigen Wohnort – sobald sie umziehen müssen – überhaupt noch leisten können.

Unsere Karte macht diese Unterschiede für fast jedes Postleitzahlgebiet in Deutschland sichtbar, von der Großstadt bis ins kleine Dorf. Sie zeigt die 2025 auf der Plattform Immoscout24 inserierten Angebotsmieten und Kaufpreise und setzt beide ins Verhältnis.

Erstmals lassen sich Mieten und Kaufpreise so umfassend und kleinräumig vergleichen. Möglich macht das ein neues Verfahren: Ein Berliner Forschungsteam hat Millionen von Immobilienanzeigen ausgewertet und mithilfe eines neuen Algorithmus vergleichbare Miet- und Kaufpreise berechnet – auch für Gegenden, in denen nur wenig inseriert wird. (Mehr zu Daten und Methode.)

Fast überall ist zu sehen: Kaufen hat sich stärker verteuert als Mieten.

Wer 2010 eine Wohnung kaufte, zahlte dafür im bundesweiten Vergleich rund das 21-fache der vergleichbaren Jahresmiete. Heute liegt der Faktor bei 26,5. Das heißt, man müsste heute deutlich länger die örtliche Angebotsmiete zahlen, um den aktuellen Kaufpreis (ohne Nebenkosten) aufzubringen.

Ein Grund: Lange waren die Zinsen niedrig, Kredite für Immobilien waren günstig. Häuser und Wohnungen wurden zur gefragten Geldanlage, die Kaufpreise schossen in die Höhe. 2022 änderte sich das. Nach Beginn des Ukraine-Kriegs beschleunigte sich die Inflation – die Zinsen stiegen. Die schlechte wirtschaftliche Gesamtlage tut ihr Übriges. Derzeit stagnieren die Kaufpreise. Die Mieten hingegen klettern stetig weiter.

Doch warum haben sich die Kaufpreise in den vergangenen 15 Jahren so viel stärker nach oben entwickelt als die Mieten? Das hat auch mit Regulierung zu tun: In angespannten Märkten begrenzt die Mietpreisbremse, wie stark Vermieter aufschlagen dürfen. Für Kaufpreise gibt es nichts Vergleichbares.

Der wichtigste Grund liegt aber in der Logik des Kaufens selbst. Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt auch für die Wette, dass sie künftig mehr wert sein wird. „Ein wichtiger Grund dafür, dass Kaufpreise stärker steigen als Mieten, sind Wachstumserwartungen“, sagt Gabriel Ahlfeldt, Professor für Ökonometrie an der Humboldt-Universität zu Berlin, dessen Daten dieser Karte zugrunde liegen.

Mieten: Gegenwart, Kaufpreise: erhoffte Zukunft

Man könnte also sagen: Eine Angebotsmiete spiegelt die Gegenwart, ein Kaufpreis auch die erhoffte Zukunft. Tatsächlich, so Ahlfeldt, lasse sich das immer wieder beobachten: „Wo eine Gegend sich gentrifiziert, steigen zuerst die Kaufpreise – und erst später die Mieten.“

Am deutlichsten zeigt sich diese Logik in Ferienregionen wie auf Sylt oder am Tegernsee. Weil dort kaum gebaut werden darf, treibt schon eine geringe zusätzliche Nachfrage die Preise. Käufer zahlen dort für die Erwartung, dass das knappe Angebot in der attraktiven Lage den Wert weiter steigen lassen wird.

Zwischen einer Großstadtwohnung und einem Haus auf dem Land lagen, was die Mieten und Kaufpreise angeht, schon immer Welten. So weit, so erwartbar. Städte sind schließlich attraktiv, der Wohnraum begrenzt, die Einkommen oft höher, die Wege kürzer. Aber: Der Abstand zwischen Stadt und Land hat seit 2010 noch einmal deutlich zugenommen, insbesondere mit Blick auf die Kaufpreise.

Selbst innerhalb der Städte sind die Unterschiede zwischen den Vierteln enorm. Am teuersten ist fast überall die Mitte. Je näher am Zentrum, desto höher Angebotsmiete und Kaufpreis. Nach außen hin wird es günstiger.

In Hamburg ist die Streuung der Kaufpreise besonders hoch. Im günstigsten Postleitzahlgebiet in Hamburg-Harburg kostete der Quadratmeter zuletzt 3694 Euro, im teuersten in der Innenstadt 12.630 Euro.

Bei den Mieten sticht Berlin im Vergleich der 15 größten Städte hervor. Die Spanne ist hier besonders groß und reicht von 9,97 Euro in Marzahn bis 22,17 Euro im Grunewald.

Am unteren Ende – niedrige Preise, wenig Steigerung seit 2010 – finden sich vor allem strukturschwache Regionen. Unter den größten Städten etwa haben sich die im Ruhrgebiet am schwächsten entwickelt; mit Blick auf ganz Deutschland stechen wirtschaftlich abgehängte Regionen in Mitteldeutschland sowie ländliche Teile der Ost-Bundesländer hervor. Kaufkraft und Zuzug fehlen, ebenso der Druck auf die Preise.

Was die hohen Preise in den Metropolen über deren große Anziehungskraft verraten, sagen die niedrigen häufig über das Gegenteil. Stark legten Mieten und Kaufpreise hingegen auch in vielen bayerischen Kleinstädten und ländlichen Gebieten zu.

Aber warum ist es gerade in Großstädten so teuer geworden, eine Immobilie zu kaufen? Das hat auch mit Geld zu tun, das von außen kommt. „Nach der Finanzkrise floss viel internationales Kapital in den deutschen Immobilienmarkt – und zwar nicht gleichmäßig, sondern vor allem in die großen Städte“, sagt Ahlfeldt.

Große Märkte seien bekannter, liquider und für internationale Investoren leichter zu durchschauen. Das erkläre mit, warum die Preise in den Metropolen stärker stiegen als die Mieten. Allerdings sei das nur einer von mehreren Faktoren.

„Die Attraktivität der Städte nimmt zu“

Ein weiterer: In dichten Märkten lassen sich Immobilien schneller wieder verkaufen, das senkt das Risiko – und die steigenden Mieten versprechen Investoren laufende Einnahmen. „Je dichter der Markt, desto eher können Sie schnell einen Käufer finden“, sagt Ahlfeldt.

Vor allem aber sind die hohen Preise für den Ökonomen ein Hinweis auf etwas, das sich nur schwer messen lässt: die wachsende Attraktivität der Städte. „Man gewinnt den Eindruck, dass die Attraktivität der Städte zunimmt“, sagt Ahlfeldt. Anders formuliert: Wer trotz hoher Preise in der Stadt kauft, um dort zu wohnen, tut das oft auch, weil ihm das Leben dort etwas wert ist und er es sich leisten kann.

Folgt man dieser Logik, sind vier Städte besonders begehrt. München, Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin -in keiner der 15 größten deutschen Städte sind Mieten und Kaufpreise seit 2010 so stark gestiegen wie in der Hauptstadt. Inzwischen liegen die Kaufpreise dort sogar höher als in Frankfurt, die Mieten gleichauf mit Hamburg. Das ist ein bemerkenswerter Aufstieg für eine Stadt, die lange als günstig galt.

Während in Duisburg und Dortmund alle Postleitzahlgebiete mit Blick auf die Mieten unter dem bundesweiten Schnitt liegen, ist es in Nürnberg, München, Stuttgart, Frankfurt am Main und Düsseldorf kein einziges. In Berlin sind es nur noch acht von 190 Gebieten.

Der Boom der Speckgürtel hat schon begonnen

Am Rand der Städte zeichnet in den Daten seit etwa 2020 eine neue Entwicklung ab: Die Preise im Umland der größten Städte ziehen noch deutlicher an als zuvor.

Das könnte an zwei Dingen liegen. Erstens: Wer sich die Innenstadt nicht mehr leisten kann, weicht ins Umland aus – und treibt dort die Preise. Zweitens wird das verstärkt durch einen Wandel, der erst in den letzten Jahren Fahrt aufgenommen hat: neue Home-Office-Möglichkeiten. „Die Notwendigkeit für die Menschen, im Zentrum zu sein, nimmt ab“, sagt Ahlfeldt. Wer nicht mehr täglich ins Büro muss, kann weiter draußen wohnen – und mancher will das auch.

Besonders ausgeprägt ist das rund um Berlin, wo Mieten und Kaufpreise im Umland zu den am stärksten gestiegenen in ganz Deutschland gehören.

Wohnen ist insbesondere in den Städten für die einen längst eine soziale Frage – was kann man sich noch leisten, muss man schon weiter rausziehen? Für die anderen ist es eine Frage des Investments.

Die Daten zeigen beide Seiten: die Verdrängung an die Ränder ebenso wie das Kapital, das in die Städte strömt. Vor allem aber zeigen sie ein Land, in dem die Wohnkosten immer stärker davon abhängen, wo man lebt – und in dem es für immer mehr Menschen um die Frage geht, ob sie sich einen Umzug überhaupt noch leisten können.