Wohnen im Speckgürtel – Analyse in Karten: Aus der Hauptstadt ins Eigenheim. Ist der Traum vom Umland vorbei?
Bezahlbar Wohnen – dass das längst auch im Berliner Umland zum Problem geworden ist, ist seit Kurzem offiziell. Für 36 Städte und Gemeinden hat die brandenburgische Landesregierung den Wohnungsmarkt als „angespannt“ eingestuft. Seit Januar dieses Jahres greift dort die Mietpreisbremse.
Auch in Oranienburg. Gerade erstellt die Stadt deshalb einen neuen Mietspiegel.
Ob es außerhalb der Städte viel nützt? Die Mietpreisbremse hat Ausnahmen, Neubauten und Einfamilienhäuser zum Beispiel. Das dürfte die meisten Objekte in den kleineren Orten des Speckgürtels betreffen. Angekommen ist die Nachricht der Bremse selbst in Oranienburg bei vielen bisher nicht, wie Bürgermeisterin Collin-Feeder sagt.
Doch Sorgen, dass Oranienburg zu einer Stadt nur für Reiche werden könnte, macht sie sich noch nicht. Immerhin baue das kommunale Wohnungsbauunternehmen im günstigsten Fall auch noch zu geförderten Nettokaltmieten von knapp sechs Euro.
Bloß: Interessent:innen warten inzwischen im Schnitt ein Jahr lang auf kommunale Wohnungen. Leerstand? Gebe es quasi keinen mehr, sagt die Bürgermeisterin.
Nach oben getrieben hat die Miet- und Kaufpreise vor allem eine Nachfrage, die nicht abreißt. Während Brandenburg in vielen Grenzgegenden schrumpft, wächst der Speckgürtel um Berlin.
Im Jahr 2010 lebten in Oranienburg 42.000 Menschen. Heute sind es mehr als 50.000 – ein Plus von fast 20 Prozent.
Anderswo schließen sie Kitas, in Oranienburg bauen sie welche. In den vergangenen Jahren sind zahlreiche Neubauquartiere in der Stadt entstanden. Manche an den Stadtgrenzen, wie das Projekt „Am Oranienburger Kanal“. Wer seit mindestens einem Jahr in der Stadt lebte, konnte die Reihenhäuser dort vergünstigt kaufen.
Aber auch fernab der grünen Wiese werden die Baulücken kleiner und weniger. Wer durch die Stadt spaziert, sieht, dass sie dichter geworden ist, sagt Collin-Feeder. Das mögen nicht alle.
Die neue Nachfrage im Speckgürtel kommt vor allem von Menschen, die vorher in der Hauptstadt gelebt haben. Abseits der größeren Städte wie Cottbus oder Frankfurt an der Oder verschlägt es sie meist ins direkte Umland. In Gebieten wie Falkensee, Hoppegarten, Ahrensfelde oder Schönefeld sind 2024 mehr als die Hälfte der Zugezogenen aus Berlin gekommen.
„Berliner sehen Brandenburg und Berlin immer mehr als gemeinsamen Wohn- und Arbeitsmarkt“, sagt Elena Roth, Mitglied der Geschäftsleitung des Maklerunternehmens Engel & Völkers.
Es gehe ihnen selten darum, in einen bestimmten Ort zu ziehen. Gefragt ist, was gut zum Arbeitsplatz und zu Freunden und Familie angebunden sei.
Und diese Anbindung über Straßen und Schiene ist besser geworden, sagt Roth. Pendeln nach Berlin dauert vielerorts nicht mehr so lange. Auch deshalb habe sich der Gürtel verbreitert, ziehen einstige Hauptstädter:innen heute weiter raus, sagt Roth.
„Potsdam, Stahnsdorf, Bernau und Kleinmachnow sind schon lange Topregionen. Jetzt ziehen Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald und Oberhavel nach.“
Zugleich nehmen Zugezogene seit einigen Jahren längere Pendelzeiten vom Wohnort zur Arbeit in Kauf, beobachtet Roth. Womöglich auch, weil sie die seltener auf sich nehmen müssen: „Durch Homeoffice fahren viele nicht mehr täglich ins Büro in die Stadt”, sagt Roth.
Zwischen 2020 und 2022 hat sich das Aufwärts der Immobilienpreise im Umland nochmals beschleunigt. Hat die Pandemie eine neue Welle der Suburbanisierung ausgelöst? Nicht direkt, sagt der Stadtforscher Gabriel Ahlfeldt von der Humboldt-Universität zu Berlin, sondern über einen Umweg. Das Homeoffice habe den Schritt ins Umland für viele erleichtert.
„Der Trend geht nicht völlig weg von den großen Städten“, sagt Ahlfeldt, „aber zumindest an deren Ränder.“
Stadt oder Land – seit sie die Lockdowns erlebt haben, priorisieren viele Menschen die Argumente für oder gegen einen Wohnort anders, glaubt auch Dirck Süß, Geschäftsführer des privaten Forschungsinstituts Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut (HWWI).
Auch wenn ein Pandemie-Schub bei den Kaufpreisen nicht mehr spürbar sei: „Es scheint, als würden viel Platz und Nähe zur Natur nun mehr geschätzt”, sagt Süß.
Und das nicht nur von Familien, die sich ein Eigenheim mit Garten wünschen. Sie waren Anfang der 2010er laut Elena Roth noch die typischen Käufer im Berliner Umland.
Heute trifft Roth auf immer mehr Anfang-30-Jährige, die Ruhe suchen und vor der Haustür joggen wollen, am See oder im Wald.
„In Oranienburg gibt es Kultur, Ärzteschaft, Infrastruktur“, sagt Bürgermeisterin Jennifer Collin-Feeder. „Aber Ortsteile wie Schmachtenhagen fühlen sich an wie tiefste Uckermark. Das finden viele gut so.“ Berlin, sagt sie, sei manchen einfach zu stressig.
Es ging nie nur um den Lifestyle. Schon 2010, vor der Berliner Wohnungskrise, rechneten viele Familien nach, sagt Roth: Berliner Mieten zahlen – oder draußen was Eigenes abbezahlen?
Nach Oranienburg ziehen inzwischen viele Senior:innen, sagt Collin-Feeder, weil sie in Berlin keine barrierefreien Wohnungen bezahlen können. Oder überhaupt keine finden.
Natürlich, Mieten und Kaufpreise sind auch im Speckgürtel stark gestiegen. Aber noch sind sie im Umland deutlich günstiger als in der Hauptstadt.
Wie lange noch? Als die Zinsen 2022 stark steigen, bremst das den Immobilienboom abrupt. Wer kaufen will, kann sich plötzlich weniger leisten.
Seitdem erholen sich die Preise langsam. Auch im Berliner Umland haben sie sich stabilisiert, steigen wieder, sagt Süß.
Im Auftrag der Postbank hat das HWWI prognostiziert, wie es weitergeht. Süß und seine Forscherkolleg:innen gehen für Berlin davon aus, dass die Kaufpreise bis 2035 um 6,6 Prozent steigen. Für das Umland um 12,9 Prozent. Fast das Doppelte.
„Wir erwarten, dass sich die Metropolregion weiter ausdifferenziert”, sagt Süß. Das gut angebundende Umland dürfte weiterwachsen.
Was das nach sich ziehen könnte, deutet sich mancherorts bereits an. In Oranienburg beobachtet Bürgermeisterin Collin-Feeder, wie neue Baugrundstücke kleiner werden, Gärten und nicht-bebaute Flächen schrumpfen.
Noch immer interessieren sich private Käufer:innen vor allem für Einfamilien- und Reihenhäuser im Umland, sagt Maklerin Roth. Sanierungsobjekte aus DDR-Zeiten aber kaufen weniger Menschen – Häuser, bei denen noch schlecht kalkulierbare Kosten obendrauf kommen.
Noch einen Trend beobachtet Roth. Längst bauen und kaufen nicht mehr alle, um selbst einzuziehen. Kapitalanleger:innen und internationale Investor:innen entdecken den Speckgürtel. Ansiedlungen wie Tesla in Brandenburg hätten weitere Aufmerksamkeit auf den dortigen Immobilienmarkt gelenkt, sagt Roth.
„Brandenburg hat noch zahlreiche Flächen und eine hohe Mietnachfrage. Der Markt lohnt sich“, sagt Roth.
Bald dürften auch häufiger Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen im Speckgürtel gebaut werden, vermutet Roth. In Berliner Innenstadtlagen lägen die Mietpreise für Wohnungen im Neubau schon jetzt oft bei 30 Euro je Quadratmeter. Im Umland seien es 17 bis 18 Euro.
Wenn immer mehr Menschen in die Städte und Gemeinden kommen, bringt das Gutes mit sich, betont Oranienburgs Bürgermeisterin Collin-Feeder: Sie beleben das kulturelle Leben, das gastronomische, neue Straßen und Zugverbindungen entstehen, Kitas, Schulen, Altenheime. Und es gebe mehr Geld vom Land für die Kommune.
Aber nicht nur in Oranienburg fragen sich manche Bewohner:innen inzwischen, was der Zuzug aus der Hauptstadt mit ihrem Ort macht.
Nördlich Berlins liegt die Gemeinde Leegebruch. Leegebruch, sagt Bürgermeister Martin Rother (CDU), war Anfang des Jahrtausends einer dieser 6000-Seelen-Nachwende-Orte, in denen mehr Menschen sterben als geboren werden.
Kein plattes Dorf, das ist ihnen hier wichtig. Als Gemeinde ohne Ortsteile haben sie durchaus städtischen Charakter, sagt Rother. Aber 50, 60 Bewohner:innen weniger, jedes Jahr.
Um den Schwund zu stoppen, weisen sie ein Neubaugebiet aus, ein privater Investor steigt ein. Platz ist darin für 83 Grundstücke. Aber damals zweifeln sie auch, sagt Rother: Wer soll denn kommen?
Doch 2016 gehen die Zinsen gegen Null, Bauen boomt. Seit 2010 ist der Bodenrichtwert von Leegebruch von 60 auf 260 Euro pro Quadratmeter im vergangenen Jahr gestiegen. Die Grundstücke sind längst verkauft.
Gekommen sind vor allem Berliner:innen. Das war schon gut so, sagt Rother. „Aber wenn Sie in kurzer Zeit 400 bis 600 neue Einwohner bekommen, ist das nicht nur einfach. Dann denkt auch mal ein Alteingesessener: Das sind die Doofen aus der Hauptstadt. Und ein Zugezogener meint: Das sind die Doofen vom Dorf.“
Heute strömen die Kinder der einstigen Berliner:innen in Kitas und Schulen, die Grenzen verwischen, sagt Rother.
Trotzdem ist nun Schluss mit dem Wachstum, haben sie in Leegebruch beschlossen. Die Gemeinde hat ihre Gemarkungsgrenzen erreicht. Und nach innen wollen sie kein Grün mehr überbauen.
„Und ist wichtig, dass wir uns nicht schlucken lassen“, sagt Rother. „Dass die, die hier schon vor 1990 gewohnt haben, den Ort noch an manchen Stellen erkennen. Und auch die, die zuletzt gekommen sind, in zwanzig Jahren sagen: Leegebruch hat noch Charakter.“
