Es gab eine Warnung. Noch sei das Bayrische Viertel in Berlin gemischt, schreibt 2011 die spätere Präsidentin der Berliner Architektenkammer Theresa Keilhacker an den Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Sie kritisiert damals Neubaupläne um den Barbarossaplatz. Und prophezeit: Die würden im Kiez „einen Gentrifizierungsprozess in Gang setzen“.

Aus heutiger Sicht hatte Keilhacker recht. In keinem Berliner Kiez sind die Angebotsmieten – also die Preise, für die Wohnungen auf gängigen Plattformen angeboten werden – seit 2020 so stark gestiegen wie am Barbarossaplatz in Schöneberg: um 136 Prozent auf den berlinweiten Spitzenwert von 27,50 Euro kalt pro Quadratmeter.

Unsere interaktive Karte der Berliner Angebotsmieten basiert auf dem Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB). Wie viel müssten Sie im Schnitt bezahlen, wenn Sie neu in Ihren Kiez ziehen würden? Und wie haben sich die Preise dort seit 2020 entwickelt? Geben Sie Ihre Adresse oder Ihren Kiez ein und finden Sie es heraus.

Ob die klassischen Hotspots in Mitte oder um den Helmholtzplatz im Prenzlauer Berg – Berlin hatte immer viele begehrte Zentren. Inzwischen werden aber Höchstpreise verteilt über den gesamten S-Bahn-Ring verlangt.

Die Gegend ums Gleisdreieck in Kreuzberg etwa lag in den Neunzigern noch weitgehend brach, hatte wegen der Nähe zur Kurfürstenstraße in Teilen sogar ein Schmuddelimage. Heute sind dort Wohnquartiere, ein Park und Büros gewachsen. Die Folge: Angebotsmieten deutlich über dem stadtweiten Schnitt von 15,78 Euro.

Auch wenn klassische Zentrumslagen wie die Oranienburger Straße oder die Invalidenstraße weiterhin teuer sind: Die stärksten Steigungen finden sich anderswo, oft dort, wo viel neu gebaut wurde, etwa am Barbarossaplatz. Für Neubau gelten bei den Angebotsmieten keine Preisgrenzen. Bezahlbar sind diese nur für einen Teil der Berliner:innen.

Selbst außerhalb der Premiumlagen treibt Neubau die Preise. Das könnte auch Preissprünge rund um die Marzahner Chaussee erklären: An der Allee der Kosmonauten entsteht ein Neubauquartier – zwar baut die landeseigene Gewobag dort auch geförderte Wohnungen mit günstigen Quadratmeterpreisen. Aber eben nicht ausschließlich.

In keiner deutschen Stadt zogen die Angebotsmieten zuletzt so stark an wie in Berlin, wie Daten des Forschungsinstituts Empirica zeigen. Umso größer war die Aufmerksamkeit, als die IBB ihren jüngsten Wohnungsmarktbericht vorstellte und verkündete: Mit dem ewigen Aufwärts war es 2025 vorbei. Erstmals seit Langem stagnierten die Angebotsmieten.

Die mittlere Angebotsmiete in der Hauptstadt lag demnach bei 15,78 Euro pro Quadratmeter, nur vier Cent mehr als 2024. Das ist der niedrigste Zuwachs seit Beginn der jährlichen Datenerfassung 2012, abgesehen vom Jahr des später gekippten Mietendeckels 2020.

Wer sich nun freut, sollte mehrere Wermutstropfen kennen, sagt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender bei Empirica. Erstens: Angesichts steigender Baukosten hätten einige Bauherr:innen zuletzt Projekte umgeplant und versucht zu sparen. Das wirke sich auf die Qualität mancher Neubauten aus. Das Ergebnis laut Braun: teils schlechtere Wohnungen für ähnlich hohe Mieten.

Zweitens: Wer eine Wohnung zu einem vernünftigen Preis gefunden hat, bleibt immer länger darin wohnen. In den Wohnungen landeseigener Unternehmen etwa bleiben Mieter:innen im Schnitt deutlich länger als 20 Jahre. Und wer doch auszieht und das Verhältnis von Zustand, Lage und Miete für gut befindet, empfehle den Vermieter:innen oft Bekannte, sagt Braun.

„Gute Wohnungen gehen zur Vermietung immer seltener online und damit auch in Datenauswertungen ein.“ Das gelte besonders für begehrte Lagen.

In der Karte zeigt sich das am Kreuzberger Moritzplatz, der mit 11,20 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig wirken mag. Doch 2025 lagen der IBB nur 17 Inserate aus dem Kiez vor, im Jahr zuvor neun, 2023 sogar nur vier. Das spricht für einen statischen Wohnungsmarkt: Wer hier einmal untergekommen ist, zieht nicht mehr aus.

Auch wenn die Statistik dann günstige Mietpreise für solche Kieze zeigt: Eine Wohnung findet dort trotzdem kaum jemand. Hinzu kommt: Nehmen im Verhältnis Inserate aus weniger beliebten Gegenden zu, drücke das die stadtweiten Angebotsmieten, sagt Braun.

Mehr inserierte Wohnungen in Randbezirken führen also dazu, dass die Daten im Schnitt günstigere Angebotsmieten für ganz Berlin widerspiegeln. Das bedeute aber nicht, dass begehrte Lagen im S-Bahn-Ring bezahlbarer geworden sind.

Doch in zwei Bezirken sind die Wohnungen 2025 im Mittel sogar günstiger als im Vorjahr angeboten worden – neben Lichtenberg ausgerechnet in Neukölln.

Dabei ist der Bezirk mit seinen begehrten Lagen rund um Kreuzkölln eigentlich einer der Spitzenreiter auf der gefühlten Gentrifizierungsskala der Hauptstadt.

Wibke Werner, Co-Geschäftsführerin beim Berliner Mieterverein, wundert sich nicht über die stagnierenden Angebotsmieten. Das zeige „vor allem, dass die Belastungsgrenze in Berlin nach Jahren stark steigender Mieten erreicht ist. Die Mieterinnen und Mieter könnten noch höhere Mieten schlichtweg nicht mehr bezahlen.“ Darauf reagierten Markt und Vermieter:innen.

Stagnation bedeute zudem keinesfalls, dass es nun wieder günstig sei, etwa nach Kreuzkölln zu ziehen, sagt Werner: „Die Berliner Mieten stagnieren, aber sie verharren auf einem hohen Niveau.“

Das gilt auch weiterhin für Neukölln: Am Maybachufer und im ähnlich beliebten nördlichen Schillerkiez werden rund 20 Euro kalt pro Quadratmeter abgerufen. Auch in Mitte wurden Wohnungen 2025 im Median für 20 Euro kalt pro Quadratmeter angeboten - der Spitzenwert unter den Bezirken.

Die im Mittel günstigsten Wohnungsangebote fanden sich in Marzahn-Hellersdorf. Hier wurden 11,56 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Trotzdem: Selbst im günstigsten Bezirk zahlen Menschen, die neu nach Berlin kommen oder in der Stadt umziehen, immer noch deutlich mehr als solche, die bereits dort wohnen. Bestandsmieten sind stärker reguliert – und lagen laut IBB im Hauptstadtschnitt im vergangenen Jahr bei 7,10 Euro kalt pro Quadratmeter, also etwa halb so hoch wie die Angebotsmieten.

Dass das jüngste Verharren der Angebotsmieten auch den Beginn eines langfristigen Wandels auf dem Berliner Mietmarkt markiert, darauf will sich keine:r der vom Tagesspiegel befragten Expert:innen festlegen. „Nach einem Jahr Stagnation wäre es verfrüht, von einer Trendwende zu sprechen“, sagt Paul Köper, bei der IBB mitzuständig für den Wohnungsmarktbericht.

Zu groß seien die Faktoren, die Preise erneut treiben könnten: eine geopolitische Krise wie der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine oder ein eventueller Regierungswechsel nach der Abgeordnetenhauswahl im September.

Das Seitwärts statt Aufwärts der Mieten erklärt Köper mit zwei Faktoren: Zuletzt seien etwas weniger Menschen nach Berlin zugezogen. Da zugleich die Baufertigstellungen auf relativ hohem Niveau blieben (wenn auch das Ziel von 20.000 Neubauwohnungen weiterhin verfehlt wird), habe das ein wenig Druck vom Mietmarkt genommen, sagt Köper: „Das könnte dafür sprechen, dass die Zeit der großen Steigerungen vorerst vorbei ist“ – dafür müssten aber Fertigstellungen und Genehmigungen stabil bleiben.