Wer heute in einer deutschen Großstadt einen Laden oder ein Café eröffnen will, kämpft nicht nur gegen die Konkurrenz von Onlineshops und Lieferdiensten. Er kämpft auch gegen den Mietpreis. Die Angebotsmieten für Einzelhandel und Gastronomie sind seit 2010 in den meisten großen Städten um 50 bis 90 Prozent gestiegen.

Hohe Mieten machen viele Geschäftskonzepte rechnerisch unmöglich, wie unsere Recherchen in Berlin zeigen. Alteingesessene Ladenbesitzer geben auf, Ketten und Systemgastronomie ersetzen Tante-Emma-Läden und Eckkneipen.

Forschende des RWI – Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung und der Humboldt-Universität zu Berlin haben für den Tagesspiegel Daten ausgewertet: Angebotsmieten für Einzelhandel und Gastronomie von 2010 bis 2024. Erstmals sind diese Daten für jeden deutschen Landkreis vergleichbar.

Beim Blick auf die aktuellen Mieten für Einzelhandel und Gastronomie stechen die großen Städte heraus. Wer dort einen Laden betreibt, zahlt 30 Prozent mehr als auf dem Land.

Sicherlich, in den Städten kommen auch mehr Besucher, der Umsatz der Betreiber dürfte dort höher sein. Doch der Abstand zwischen Stadt und Land bei den Mietpreisen ist in den vergangenen fünfzehn Jahren weiter gewachsen.

„Alles, was es an ökonomischer Theorie zu Städten gibt, besagt: In zentralen Lagen sind die Mieten höher als weiter draußen“, sagt Gabriel Ahlfeldt, Stadtökonom und Professor an der Humboldt-Universität zu Berlin. Das habe sich weiter verstärkt.

Der Blick auf die 20 größten Städte Deutschlands zeigt: In Frankfurt am Main, Düsseldorf, München und Köln verlangen Vermieter unangefochten am meisten für Einzelhandels- und Gastroflächen. Aber Berlin – lange das günstige Versprechen unter den deutschen Metropolen – hat aufgeholt und ist nun auf Platz fünf, noch vor Stuttgart und Hamburg.

2010 hatte Berlin noch auf Platz 10 gelegen, war günstiger als Dortmund oder Mannheim. Seitdem haben sich die Angebotsmieten für Restaurants, Cafés und Läden in der Hauptstadt fast verdoppelt: ein Plus von rund 90 Prozent.

Stadtökonom Ahlfeldt überrascht das nicht. „Berlin gehört seit 15 Jahren zu den Bundesländern mit dem stärksten Wachstum.“ Die frühere ökonomische Schwäche der Stadt habe sich deutlich abgeschwächt.

Der emeritierte Professor Johannes Ringel, der zu Einzelhandel und Stadtentwicklung forscht, sagt: Während viele kleine und mittelgroße Städte verödeten, Leerstand herrsche, florierten Einzelhandel und Gastro in der Hauptstadt. Und mit ihnen die Mieten.

Nicht in allen Städten ging es derart nach oben.

Warum sind die Mieten für Einzelhandel und Gastronomie vor allem in den Städten derart gestiegen? Hinter den Kurven steckt nicht der Markt allein, sondern auch politische Entscheidungen – über Stadtplanung, Flächenmanagement und die Frage, wem in einer Stadt der knappe Platz gehört: dem Wohnen oder dem Gewerbe.

Gabriel Ahlfeldt erklärt die Veränderungen anhand von zwei Polen: Berlin und München. „München hat massiv Gewerbeflächen auf den Markt gebracht. Das kann die wirtschaftliche Entwicklung stärken – es gibt mehr Beschäftigung und die Produktivität und die Löhne können steigen. Gleichzeitig kann zusätzlicher Druck auf den Wohnungsmarkt entstehen.“

In Münchens Zentrum sind die Wohnungsmieten inzwischen ähnlich hoch wie die üblicherweise deutlich teureren Gewerbemieten.

Berlin habe einen anderen Weg gewählt und vergleichsweise weniger neue Gewerbeflächen ausgewiesen. Das kann dazu führen, dass Gewerbeflächen knapper und begehrter werden. „In Berlin gibt es in vielen Lagen eine deutliche Zahlungsprämie für Gewerbenutzung gegenüber Wohnnutzung“, sagt Ahlfeldt.

Welcher Weg ist besser? „Kommt drauf an, was man will“, sagt Ahlfeldt: Wer Gewerbeflächen schafft, wie in München, erhöht Löhne und Beschäftigung, verknappt aber Wohnraum. Wer Wohnungen baut, hält die Mieten niedriger, dämpft aber die wirtschaftliche Dynamik.

„Nach vielen Ergebnissen der Stadtökonomie profitieren von stärker wachstumsorientierten Strategien tendenziell höher qualifizierte Beschäftigte stärker als geringer qualifizierte.“ - Der Münchner Weg. Man könnte daher sagen: „Berlin setzt relativ stärker auf Entlastung am Wohnungsmarkt, München stärker auf wirtschaftliche Dynamik und Wachstum.“

Hinzu kommt ein struktureller Wirtschaftswandel in den Städten: Weniger Industrie siedelt sich an, mehr Dienstleistungen. „Die sitzen in Büros und wollen zentrale Lagen“, so Ahlfeldt. Mehr Büros bedeuten mehr Mittagsgäste, mehr Laufkundschaft – und steigende Mieten für Läden und Restaurants in der Umgebung. „Im Durchschnitt hat es in den großen Städten eine Stärkung des Zentrums gegeben“, sagt Ahlfeldt.

Patrick Thiel, Ökonom am RWI, sagt, die Nähe zum Wohnimmobilienmarkt sei auffällig – auch diese Mieten seien in Städten stark gestiegen. „Das spricht dafür, dass es sich nicht um einzelne Markteffekte handelt, sondern um umfassendere urbane Transformationsprozesse“, räumliche Ungleichgewichte verstärkten sich weiter.

Was das für Städte bedeutet, lässt sich derzeit in Berlin beobachten. Steigen ihre Mieten, ohne dass der Umsatz mitzieht, werden die Margen für Gewerbetreibende knapper. Kapitalstarke Ketten können Risiken und Kosten abfedern, inhabergeführte Betriebe oft nicht. Die Folge: weniger Vielfalt.

„Wir beobachten eine zunehmende Filialisierung und Homogenisierung der Innenstädte“, sagt Simon Kuhlmann, der für CGN Real Estate Consulting Unternehmen bei Gewerbemietverhandlungen berät.

Wenn der alteingesessene Bäcker schließt, und eine Filiale von „Zeit für Brot“ oder „Backwerk“ eröffnet, liegt das nicht immer an steigenden Mieten. Auch Energie- und Personalkosten sind inzwischen höher, die Kaufkraft ist gesunken, Betreiber:innen gehen in Rente. „Die Miete ist selten der einzige Grund, aber häufig der entscheidende Beschleuniger“, sagt Kuhlmann.

Es droht eine Spirale: Städte wachsen, ziehen Nachfrage an. Mieten steigen, kleine Betriebe weichen, Ketten folgen. Die Stadt verändert sich – und zieht andere Mieter an, die höhere Preise zahlen können.

Gewinnen damit die Immobilienbesitzer, die immer höhere Mieten verlangen können? Nicht unbedingt. Denn wenn Mieten für Läden und Restaurants so hoch werden, dass Betreiber sie sich nicht mehr leisten können oder wollen, kann die Entwicklung umschlagen. Dann droht Leerstand. Und der ist ansteckend: Bald reiht sich ein leeres Schaufenster an das nächste, die Lage verliert an Attraktivität – und die Immobilien damit an Wert.

Es ist eine Art Gefangenendilemma: Jeder einzelne Vermieter handelt rational – und gemeinsam sägen alle an dem Ast, auf dem sie sitzen. „Wenn Vermieter die Zitrone zu weit auspressen, gefährden sie genau das Ökosystem, das ihre Lage überhaupt erst wertvoll macht“, sagt Kuhlmann.