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Immobilien-Experte über Wohnungsbau und Bodenpreise

„Bezahlbarer Wohnraum kann in Berlin derzeit gar nicht entstehen“

Markus Viering ist Immobilienunternehmer und Professor. Im Interview erklärt er, warum der Wohnungsbau scheitert, wie der Markt es trotzdem regeln könnte und was der Staat jetzt tun müsste.
Markus Viering ist Immobilienunternehmer und Professor. Im Interview erklärt er, warum der Wohnungsbau scheitert, wie der Markt es trotzdem regeln könnte und was der Staat jetzt tun müsste.
Foto: Imago/Hohlfeld

Prof. Dr.-Ing. Markus Viering ist Mitgründer und Geschäftsführer der KVL Group, einem Berliner Unternehmen für Immobilien-Projektmanagement. Außerdem leitet er seit 2022 den Master-Studiengang „Real Estate Management“ an der Technischen Universität Berlin. Die KVL Group hat den „Verband Bauen im Bestand e.V.“ mit gegründet. Der Verein setzt sich dafür ein, dass mehr Immobilien umgenutzt statt abgerissen werden. Im Interview spricht er über die Wohn- und Baukrise in der Hauptstadt, mögliche Lösungen aus Sicht von Industrie und Forschung – und darüber, warum genau jetzt der richtige Zeitpunkt für die öffentliche Hand ist, wieder mehr selber zu bauen.

Herr Viering, wie sieht es derzeit auf dem Wohnungsmarkt aus?

Kurz gesagt: Nicht gut. Bezahlbarer Wohnraum kann in Berlin derzeit gar nicht entstehen – es ist nahezu unmöglich, ihn zu schaffen. Die Preise sind viel zu hoch, hinzu kommen Zinsen. Keiner kann es sich leisten zu bauen.

Wer in Berlin wohnt, weiß: Wohnungen in allen Preisklassen sind heiß begehrt. Ist Bauen da nicht ein besonders lukratives Geschäft?

Das sollte man meinen. Aber die Nachfrage sinkt. Immer weniger Menschen können es sich leisten, bezahlbaren Wohnraum zu mieten – geschweige denn zu kaufen. Baukosten und Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Letztere haben sich in 15 Jahren teilweise verachtfacht. Nun funktioniert das Geschäftsmodell der Projektentwickler nicht mehr: Es lohnt sich nicht mehr, Boden zu kaufen und Wohnungen darauf zu bauen. Große Projektentwickler wie Deutsche Wohnen und Vonovia haben schon Anfang des Jahres angekündigt, dass sie zwar begonnene Projekte größtenteils zu Ende bringen, aber keine neuen angehen. Der Wohnungsbau scheitert.

Woran scheitert er?

Die Gesamtkosten für eine Immobilie setzen sich aus vier Posten zusammen: Grundstücks-, Bau- und Nebenkosten – also Planung, Berater und Co. – sowie Finanzierung, etwa Zinsen. Die Baunebenkosten sind in den vergangenen Jahren von rund 18 bis 20 auf etwa 22 bis 25 Prozent geklettert. Alle anderen Posten noch stärker.

Welchen Anteil machen Bodenpreise aus?

Ein Quadratmeter zukünftige Wohnfläche kostet beim Kauf eines Grundstücks in Berlin 3000 bis 4000 Euro. Dazu kommen die Baukosten – je nach Qualitätsstandard sicherlich 3000 Euro – und die stark gestiegenen Zinsen von derzeit vier Prozent. Prognosen sind immer schwierig. Aber ich denke, mit Zinsen in dieser Höhe werden wir uns wohl anfreunden müssen. Und die Preise werden – auch das ist eine Prognose von mir – sinken. Denn die Nachfrage regelt den Preis.

Die Nachfrage sinkt, obwohl an allen Ecken und Enden Wohnungen fehlen? Ist das nicht widersprüchlich?

In Berlin drehen sich zahlreiche Kräne nicht mehr – am ehemaligen Ku´damm Karree, am Steglitzer Kreisel und bei den Signa-Projekten, um nur einige Beispiele zu nennen. So entsteht wieder Wettbewerb bei den Baufirmen. Die hatten in den vergangenen Jahren immer weit im Voraus volle Auftragsbücher. Nun suchen sie neue Aufträge. Auch bei den Bodenpreisen wird der Markt es regeln. Zahlreiche Notverkäufe stehen an. Insbesondere Unternehmen, deren Geschäft hochspekulativ war, geraten in ernsthafte Probleme. So kommen Grundstücke auf den Markt.

Verdient dann nicht einfach der Nächste?

Wer aus Not verkauft, verkauft nicht zum besten Preis. Deshalb werden die Preise sinken. Hier setzt die Hoffnung der eher konservativeren Projektentwickler und von privaten Eigenheimkäufern an. Der Markt regelt sich selbst. Das ist eine Chance für viele, auch für die Öffentlichkeit.

Die Baukrise als Chance? Das müssen Sie genauer erklären.

Ja, vor allem für die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Sie müssten eigentlich jetzt zuschlagen und kurzfristig anfangen zu bauen. Die „öffentlichen Auftraggeber“ haben sich die ganze Zeit beschwert, dass die Preise zu hoch sind. Nun werden – zumindest nach meiner Prognose – Baukosten fallen: Genau der richtige Zeitpunkt, mit öffentlichen Bauvorhaben zu beginnen. Sonst verpasst die öffentliche Hand wieder einen wichtigen Moment, mehr Gerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen.

Und wenn diese Wohnungen gebaut sind, wird endlich alles gut? Alle finden dann eine Wohnung in Berlin, die sie bezahlen können?

So einfach ist es leider auch wieder nicht. Die Kommunalen müssen dringend mehr bauen, aber allein schaffen sie es nicht. Wir – öffentliche Hand und Privatwirtschaft – müssen gemeinsam bezahlbaren Wohnraum schaffen. Dafür muss der Staat der Industrie Anreize schaffen für günstigen Wohnungsbau. So könnte beziehungsweise müsste der soziale Wohnungsbau wieder gefördert werden. Offensichtlich schafft es die Bundesregierung ja nicht, ihr selbst gestecktes Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ansatzweise zu erreichen. Und Bauen muss schneller und einfacher werden.

Also weniger Regulierung, mehr Freiheit für Unternehmen – ein typisches Argument aus der Industrie.

Aber ein Gutes. Bauen in Deutschland ist total überreguliert. Es gibt rund 25.000 Baunormen beziehungsweise -vorschriften! In den Niederlanden sind es nur etwa 9000. Deutschland könnte Bauen einfacher, schneller und lukrativer machen, ohne dass es am Ende die Mieter ausbaden müssen. Zum Beispiel dauert es hierzulande oft mehr als ein Jahr, eine Baugenehmigung zu erhalten, drei bis fünf Jahre für einen Bebauungsplan. Das ist Wahnsinn.

Führen die langen Fristen zu sogenanntem „Land Banking“, also dazu, dass Investoren Land lange im Voraus kaufen? Und falls ja: Welchen Einfluss haben die langen Fristen auf Land- und Immobilienpreise?

Durch die gestiegenen Zinsen dürfte „Land Banking“ zukünftig uninteressanter werden. Trotzdem muss seitens der Politik ein Umdenken und Umorganisieren stattfinden. Die Niederlande haben vor längerer Zeit mal vorgelegt: Wurde ein Bauantrag innerhalb von vier Wochen nicht bearbeitet, durfte der Antragsteller bauen – natürlich innerhalb der Normen. Siehe da: Auf einmal funktionierte alles. Das wünsche ich mir in Deutschland.

Braucht es also einen Neubauboom?

Im Gegenteil! Wir bauen viel zu viel neu – auch das liegt an den komplizierten Gesetzen. Wer einen Altbau sanieren will, muss die gleichen Normen erfüllen wie für ein Neubauvorhaben. Deshalb sind nur zehn Prozent aller Projektentwicklungen Bauen im Bestand, der Rest Neubauten. Das Verhältnis sollte genau umgekehrt sein – allein aus Klimagründen.

Leider ist es in Deutschland meist noch einfacher und lukrativer, ein altes Gebäude abzureißen als es zu sanieren. Dies wird sich ändern, wenn CO2 besteuert wird und das im Gebäude gebundene CO2 bei der Nachhaltigkeitszertifizierung berücksichtigt wird. Neubau sollte die Ausnahme sein, wenn wir und unsere Nachkommen auf diesem Planeten noch länger leben wollen. Das hat auch Berlins Senatsbaudirektorin Frau Petra Kahlfeldt vergangenen Monat auf der Immobilienmesse Expo-Real in München gesagt.

Über das Projekt

Dieser Artikel ist Teil einer langfristigen europäischen Recherche zur Wohnungskrise. Mithilfe von Datenanalysen, Satellitenbildern, Vor-Ort-Reportagen und Experteninterviews versucht die Recherche „Ground Control”, Licht ins Dunkel zu bringen. Besonderer Fokus ist Bauland und der Handel mit Grundstücken. Der europäische Bodenmarkt ist intransparent. Das erschwert es, Unternehmen zu identifizieren, die Land kaufen, um damit zu spekulieren, oder die Politik für verantwortungslose Deals zur Rechenschaft zu ziehen. Und es verhindert eine transparente Debatte darüber, wie wir als Stadt die letzten Freiflächen nutzen können. Deswegen recherchieren Medien in verschiedenen europäischen Hauptstädten gemeinsam urbanen Landbesitz. Eine Übersicht aller internationalen Veröffentlichungen finden Sie auf der Projektwebseite.

Partnermedien und Rechercheorganisationen

Belgien: Apache, Tschechien: Deník Referendum, Frankreich: Mediapart, Polen: Gazeta Wyborcza, Ungarn: Telex, Slowakei: ICJK, Norwegen: iTromsø, Italien: Irpi Media,

In den nächsten Wochen werden weitere Egebnisse veröffentlicht. Einige Rechercheergebnisse aus anderen Städten und Sprachen werden wir zusammenfassen und auf Deutsch übersetzen.

Die Recherche wird von Investigative Journalism for Europe (IJ4EU) Fonds sowie durch Journalismfund unterstützt. Die Entwicklung der Technologien für das Urban Journalism Network sowie diese Recherche werden durch das Programm Stars4Media unterstützt.

Fragen? Hinweise? Anregungen? Kontaktieren Sie uns gerne.

Das Team

Nina Breher
Interview
Helena Wittlich
Interview
Veröffentlicht am 14. November 2023.