Artikel teilen
teilen
Berlin hat Paris und London überholt – mit weitem Abstand. 2007 bis 2020 flossen insgesamt 42 Milliarden Euro Kapital in den Berliner Wohnungsmarkt. Das ist sogar mehr als in Paris und London zusammen für große Wohnungsdeals ausgegeben wurde. Seit Beginn des Immobilienbooms nach der Finanzkrise ist Berlin zum Anlagemagnet geworden. Oft ist in der Öffentlichkeit unklar, wer hinter den milliardenschweren Deals steht. Vor allem aber zeigen einzelne Deals kein strukturelles Vorgehen.
Unsere Datenanalyse zeigt nun, wer im Verlauf der letzten Jahre die Schwergewichte waren – und welche neuen Arten von Investments in die Stadt drängen. Neben den bekannten Wohnungskonzernen finden sich dabei zunehmend jene neue Art von Investment, das seit dem Ende der Finanzkrise auf den Wohnungsmarkt drängt: Vermögensverwaltungen, Fonds und Banken.
Möglich wird die Analyse durch Daten des Analyseunternehmens Real Capital Analytics (RCA), einer globalen Firma, die sich auf Immobilientransaktionsdaten spezialisiert hat. Dabei sammelt RCA verschiedene Daten zu Immobilienkäufen: Offen verfügbare Daten von Verwaltungen, Meldungen aus Immobilien-Fachmedien und Datenbanken von großen Immobilienakteuren selbst. Solche Daten sind für große Anleger, Versicherungen oder Broker wichtig – und daher viel wert und meist nicht öffentlich verfügbar.
Für das europäischen Rechercheprojekt „Cities for Rent” hat RCA diese Daten jedoch kostenfrei zur Verfügung gestellt. Die Auswertung ergibt erstmals die Top 20 der Unternehmen, die zwischen 2007 und 2020 Wohnungen in Berlin kauften. Auf Platz eins liegt – wenig überraschend: Die Deutsche Wohnen. Sie ist nicht nur vorher der größte private Eigentümer gewesen, sondern hat in den letzten 13 Jahren auch am meisten Geld für neue Zukäufe ausgegeben. Und zwar mit großem Abstand. Auf Platz zwei folgt aber direkt die landeseigene GEWOBAG.
Viel interessanter jedoch: Viele der Namen der Top 20-Firmen sind bisher in der öffentlichen Debatte nicht gefallen.
Wichtig zu wissen ist bei diesen Analysen: RCA erfasst nur Transaktionen ab einem Wert von fünf Millionen Euro und wenn mindestes zehn Wohnungen in einem Deal verkauft wurden. Außerdem beziehen sich die Daten auf den Großraum Berlin – Teile Brandenburgs sind ebenfalls eingeschlossen. Hinzu kommt, dass die Wohnungskäufe von 2007 bis 2020 erfasst wurden, die Verkäufe aber nicht. So kann es sein, dass einige der genannten Unternehmen Teile des gekauften Bestands in der Zwischenzeit wieder verkauft haben. Trotzdem zeichnet die Analyse ein gutes Bild, welche Firmen besonders auf Einkaufstour waren.
Die Firmen lassen sich grob in Gruppen unterteilen.
Sie gehören zu den größten Eigentümern der Stadt und damit auch zu den Unternehmen, die am meisten Geld in Wohnungen investieren: private Unternehmen, deren Geschäft das Vermieten von Wohnraum ist. Mit 115.861 Wohnungen ist die Deutsche Wohnen das größte Unternehmen in Berlin. Mit 6,4 Milliarden Euro Investitionen ist sie auch der größte Investor der vergangenen 13 Jahre – fast dreimal so viel Geld wie die Zweit- und Drittplatzierten investierte das Unternehmen in Mietimmobilien. Ebenfalls auf der Liste: Das Tochterunternehmen GSW Immobilien. Seit 2013 gehört die GSW zum Konzern, investierte zwischen 2007 und 2020 0,9 Milliarden Euro in Wohnungen in der Hauptstadt.
Geht das so weiter? Weitere Zukäufe seien nicht ausgeschlossen, teilte ein Unternehmenssprecher auf Anfrage mit, aber Preisentwicklung begrenze das Engagement. Deshalb setze das Unternehmen auf Neubau: „In den kommenden zehn Jahren werden wir rund 18.000 neue Wohnungen schaffen, einen Großteil davon in Berlin”, schreibt der Pressesprecher.
Auch bei Konkurrent Vonovia, Deutschlands größtem Wohnungseigentümer findet sich ein Tochterunternehmen auf der Liste. 2015 übernahm Vonovia die Gagfah Immobilien Group. Damals hieß Vonovia noch Deutsche Annington. Im gleichen Jahr wie die Übernahme von Gagfah folgte auch die Umbenennung von Deutsche Annington in Vonovia. 1,917 Milliarden Euro investierte Deutschlands größter Immobilienunternehmen in den Berliner Wohnungsmarkt. Nun möchte man in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau investieren, teilte Unternehmenssprecherin Nina Henckel auf Anfrage mit.
Auf Platz drei der Top-Investoren: ADO Properties, gegründet 2006. 1,928 Milliarden Euro gab das Unternehmen seit 2007 für Berliner Wohnimmobilien aus. 2020 schlossen sich ADO Properties und die ADLER Real Estate AG zusammen. Das Unternehmen heißt nun Adler Group. Rund 19.000 Wohnungen besitzt die Adler Group aktuell in der Stadt.
Mit 1,5 Milliarden Investitionen schafft es das Unternehmen Covivio nur auf Platz fünf der Top-Investments. Das Unternehmen gehört dem französischen Mutterkonzern, dessen größten Anteilseigner Leonardo Del Vecchio – zweitreichster Italiener nach Ferrero-Besitzer Michele Ferrero – mit der Herstellung von Brillengestellen reich wurde. Covivios neuestes Projekt in Berlin hat gerade begonnen: 2023 sollen die 130 Meter hohen Zwillingstürme am Alexanderplatz fertig sein. Konkrete Pläne für weitere Zukäufe hat das Unternehmen nicht, wie eine Sprecherin auf Anfrage mitteilte.
Sechs landeseigene Wohnungsunternehmen hat das Land Berlin – fünf davon gehören zu den Top-Investoren in Berlin. Knapp 300.000 Wohnungen besitzen diese fünf zusammen, etwas weniger als dreimal so viel wie die Deutsche Wohnen als größter privater Eigentümer. 5,7 Milliarden Euro haben sie insgesamt in den Wohnungsmarkt investiert. Damit liegen selbst alle zusammen trotzdem hinter der börsennotierten Deutsche Wohnen. Am meisten investierte Gewobag – 2,8 Milliarden Euro in Zukäufe von Wohnungen. Das Land Berlin ist Anteilseigner. Der wohl größte Deal der vergangenen Jahre: 2019 kaufte die Gewobag 6000 Wohnungen vom Unternehmen ADO Properties. Kaufpreis: 920 Millionen Euro.
Jeweils um die 60.000 Wohnungen haben die drei größten landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin. Auf der Liste der größten bekannten Eigentümer der Stadt landen sie damit auf Platz zwei bis vier hinter der Deutsche Wohnen, wie die Grafik zeigt.
Zwischen 1,4 und 0,6 Milliarden Euro investierten Howoge, Degewo, Stadt und Land und Gesobau zwischen 2007 und 2020. Die Wohnungsbaugesellschaft WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte landete mit einem Besitz von 31.000 Wohnungen nicht auf der Liste der Top-20-Investoren in Berlin.
Banken, Vermögensverwalter, Investmentgesellschaften: Ihre Namen tauchen in den Großdebatten um den Wohnungsmarkt bisher wenig auf. Vieles deutet jedoch daraufhin, dass ihr Einfluss auf die Wohnungsmärkte in den nächsten Jahren steigen wird.
Bekannt aus den vergangenen Jahren ist vielleicht am ehesten noch die ZBI – eine Kapitalverwaltungsgesellschaft für verschiedene Fonds. Gemeinsam mit Union Investment, der Investmentgesellschaft der deutschen Genossenschaftsbanken, kauften sie rund 16.000 Wohnungen vom chinesischen Investor BGP. Rund 8000 davon lagen in Berlin. „Der ganz überwiegende Teil der Wohneinheiten in Berlin wurde im Jahr 2019 erworben”, erklärte ein ZBI-Sprecher auf Anfrage.
Diese Zahl der Wohneinheiten würde aber Schwankungen durch An- und Verkäufe unterliegen. Genaue Zahlen will das Unternehmen nicht nennen, im Geschäftsbericht des gemeinsamen Fonds mit Union Investments sind Adressen mit rund 3300 Wohnungen gelistet. Durch den hohen Mietanteil in Berlin, heißt es von ZBI, bleibe die Stadt für die ZBI weiterhin ein potenzielles Anlageziel. Dass in der Liste sowohl Union Investment als auch ZBI auftaucht, liegt daran, wie RCA die Daten erfasst. Schließen sich zwei Unternehmen beim Kauf von Immobilien zusammen, wird der Kauf für beide aufgeführt.
Die Deutsche Investment, Platz 13 der RCA-Liste, reagierte auf Anfrage nicht. Ihre Wohnungen werden von der EB Group verwaltet. Dabei gibt es Probleme mit dem Unternehmen. 62 Fälle von dieser Hausverwaltung sind bekannt, bei denen sich Mieter:innen an die Legal-Tech-Plattform Wenigermiete.de wegen zu hoher Mieten gewandt haben. Im Schnitt lagen diese beanstandeten Mieten 72 Prozent höher als im Rahmen der Mietpreisbremse zulässig.
Neun der 20 Unternehmen auf der Liste sind Vermögenverwaltungen, Fonds oder Banken, so auch die Degussa Bank oder Aberdeen Standard Invest. Anfragen zu ihrem Wohnungsbestand lassen beide unbeantwortet.
Die Analyse der Top-Investments zeigt noch etwas: Die allermeisten Wohnungskonzerne sind noch sehr stark lokal und national ausgerichtet. Im Vergleich zu anderen Branchen ist es ein sehr konservatives Geschäft. Dennoch finden sich unter den Unternehmen inzwischen die ersten, die auch in verschiedenen Städten und Ländern Wohnungen im großen Stil kauften.
Ein großer Teil der amerikanischen Investitionen lässt sich auf einen der größten privaten Vermögensverwalter der Welt zurückführen: Blackstone. Die US-amerikanische Investmentgesellschaft besitzt in Berlin 3699 Wohnungen, in Amsterdam sind es laut des Geschäftsberichts der Blackstone Property Partners Europe Holdings 1459 Wohnungen. In Madrid hat das Unternehmen einige Bestände mittlerweile wieder verkauft. In London und Kopenhagen ist unklar, wie viele Wohnungen Blackstone hat oder hatte. Auf Anfrage teilte ein Sprecher des Unternehmens dazu mit: „Blackstone verwaltete Immobilienfonds besitzen weniger als 0,25 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes. Unsere Fonds besitzen Büro-, Logistik-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien in ganz Deutschland und haben in beträchtlichem Ausmaß Kapital in die Verbesserung und Instandhaltung dieser Objekte investiert. Darüber hinaus beschäftigen wir über unsere deutschen Portfoliounternehmen rund 1000 Mitarbeiter.”
Die Weigerung, genaue Zahlen pro Stadt zu nennen, steht in auffälligem Widerspruch zur Selbstdarstellung von Blackstone. Auf ihrer Webseite schreibt die Firma: „At Blackstone, transparency and disclosure are fundamental to the way we do business.“ Auf Deutsch: „Bei Blackstone sind Transparenz und Offenlegung fundamental für unsere Art, Geschäfte zu machen.”
Auch zwei deutsche Unternehmen finden sich unter jenen, die europaweit investierten. Die Patrizia AG ist an der Börse im SDax gelistet. Sie investierte außer in Berlin auch in Dublin, der Region Amsterdam und in Brüssel.
Der Vermögensverwalter DWS Group kaufte ebenfalls in Dublin und der Region Amsterdam. Auf Anfrage teilte das Unternehmen mit, dass man bereits seit einigen Jahren für private und institutionelle Anleger in den Bereich „Wohnen“ in Europa investiere. „Gerade in Städten/Ballungsräumen sehen wir, dass die Bevölkerung weiter wächst und insbesondere bezahlbarer Wohnraum gesucht wird. Aus unserer Sicht ist dieses Segment deshalb zunehmend wichtig für Investoren, die damit ein breites Spektrum an potenziellen Nutzern und auch eine hohe Vermietungsquote erreichen können.” Die europäischen Wohnungsmärkte hätten sich auch im Vergleich zu anderen Immobilienarten etwa im vergangenen Jahr während der Pandemie als widerstandsfähig erwiesen.
Besonders international sind die Investments des Unternehmens Catella. Sie steckten außer in Berlin auch Milliarden Euro in Wohnungen in Madrid, Oslo, Wien, Warschau, Brüssel, Madrid und der Region Amsterdam. „Catella ist das Bindeglied zwischen Immobilien und Finanzen”, heißt es auf ihrer Homepage.
Solange Investments in Wohnungen so rentabel bleiben, wird es wohl noch zahlreiche solcher Verbindungen geben. Und sie sind einer der Gründe, warum Eigentumsstrukturen auf dem Wohnungsmarkt so intransparent sind.
„Cities for Rent“ ist ein europäisches Rechercheprojekt. Alle arbeiten unabhängig voneinander, aber Rechercheergebnisse werden geteilt. Es besteht aus 16 Teams in 16 europäischen Hauptstädten und Metropolen in 16 Ländern (genaue Liste der Medien und Journalist:innen unten). Sieben Monate lang untersuchte der Rechercheverbund die lokalen Wohnungsmärkte, recherchierte Daten zu großen Wohnungsunternehmen, Preisentwicklungen, Investitionen und demografische Entwicklungen in den einzelnen Städten und verglich gemeinsame Strukturen.
Das Tagesspiegel Innovation Lab ist der Berliner Teil dieser Recherche und veröffentlicht die Rechercheergebnisse in Deutschland. Neben lokalen Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt hat das Team die Visualisierungen und ein gemeinsames Gestaltungskonzept für das Verbundprojekt entwickelt. Die interaktiven Vergleichsgrafiken können dabei von allen genutzt werden, übersetzt und eingeordnet in der jeweiligen Landessprache. Eine Übersicht aller Veröffentlichungen finden Sie auf der Projektseite bei Arena Journalism for Europe.
Wien: ORF, Brüssel: Apache, Prag: Deník Referendum, Kopenhagen: Information, Paris: WeReport, Mediapart, Athen: AthensLive, Reporters United, Dublin: Dublin Inquirer, Milan: IrpiMedia, Amsterdam: Follow the Money, Oslo: E24, Lissabon: Expresso, Bratislava: Aktuality, Madrid: El Diario, Zürich: Reflekt, Republik,
In den nächsten Tagen und Wochen werden wir weitere Egebnisse veröffentlichen. Einige Rechercheergebnisse aus anderen Städten werden wir zusammenfassen und auf Deutsch übersetzen.
Bereits 2018 startete der Tagesspiegel und das gemeinnützige Recherchezentrum Correctiv das Projekt Wem gehört Berlin Gemeinsam mit allen Berlinerinnen und Berlinern wollte das Team herausfinden, wem die Häuser dieser Stadt gehören, um mehr Transparenz auf dem Berliner Immobilienmarkt zu schaffen. So entstand etwa eine Geschichte über eine britische Milliardärsfamilie, die zu den geheimem Großeigentümern dieser Stadt gehört. Außerdem haben wir uns auf die Suche begeben, wer letztendlich vom Berliner Mietmarkt profitiert. In dem europäischen Projekt konnten wir auf die Erkenntnisse aus dieser Recherche aufbauen. Das Projekt Wem gehört...? in Deutschland wurde vielfach fortgesetzt. Mittlerweile gibt es das Projekt in zahlreichen deutschen Städten.
Es gab weitere relevante Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt, auf die wir aufbauen konnten. So hat das Projekt Wem gehört die Stadt? unter der Leitung von Steuerexperte Christoph Trautvetter hat seither mit verschiedenen Studien neue Erkenntnisse zum Berliner Mietmarkt veröffentlicht. Der Experte hat das Projekt mit wertvollen Erkenntnis unterstützt.
Das Berliner Rechercheprojekt Mietenwatch veröffentlichte ebenfalls Analysen, auf die wir aufbauen konnten.
Das Immobilienanalyseunternehmen Real Capital Analytics erstellte für die europäische Recherche eine Auswertung von Investitionen in den beteiligten Städten, die es uns kostenfrei zur Verfügung stellte.
Wir bedanken uns außerdem bei Eurostat, dem Statistischen Amt der Europäischen Union, die zahlreiche relevante Datensätze zum europäischen Wohnungsmarkt veröffentlicht haben und auf zahlreiche Rückfragen zu Datenquellen antworteten.
Es folgen noch weitere Veröffentlichungen – im Tagesspiegel – und in den europäischen Partnermedien des Projekts. Außerdem werden alle veröffentlichbaren Datensätze aus dieser Recherche mittelfristig auf einer Zentralen Seite von Arena Journalism veröffentlicht, um künftige Recherchen zum Wohnungsmarkt in Europa zu vereinfachen.
