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Wohnungskonzern Akelius

Wohnungshai oder Wohltäter?

Der Mietendeckel sollte Akelius’ Geschäftsmodell mit luxussanierten Wohnungen in Berlin beenden. Jetzt, wo der Deckel gekippt ist, zahlen sich Schattenmieten und befristete Verträge für das Unternehmen aus. Die Mieten landen in Wohltätigkeitsstiftungen – auf den Bahamas.
Der Mietendeckel sollte Akelius’ Geschäftsmodell mit luxussanierten Wohnungen in Berlin beenden. Jetzt, wo der Deckel gekippt ist, zahlen sich Schattenmieten und befristete Verträge für das Unternehmen aus. Die Mieten landen in Wohltätigkeitsstiftungen – auf den Bahamas.

Einmal einen Brief vom Vermieter bekommen, ohne Angst haben zu müssen: Für die fünf Mieter:innen aus Pankow, Kreuzberg und Neukölln, die an diesem Nachmittag per Audiokonferenz über ihre Erlebnisse sprechen, wäre das ein Anfang. Die Kameras bleiben aus, alle möchten anonym bleiben, fürchten die Konsequenzen ihres Vermieters. Sie berichten von Mieterhöhungen, steigenden Nebenkosten, Sanierungsankündigungen – seine Briefe verhießen selten Gutes.

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Was diese Mieter:innen gemeinsam haben: Ihre Wohnungen gehören dem schwedischen Wohnungsunternehmen Akelius, einem der wenigen europaweit aktiven Unternehmen auf dem Mietwohnungsmarkt. Und einem der teuersten. Akelius bietet „better living in wachsenden, attraktiven Großstädten”, steht auf der Homepage. 44.443 Wohnungen in zwölf verschiedenen Städten in sieben Ländern, fünf davon in Europa, zwei in Nordamerika. Allein in Berlin sind es 14.026 Wohnungen.

Dafür zahlten Berliner:innen dem Geschäftsbericht 2019 zufolge durchschnittlich 9,33 Euro pro Quadratmeter. Laut einer Analyse des Projekts Mietenwatch von Online-Wohnungsinseraten von Oktober 2019 lagen 73,9 Prozent der Angebote von Akelius bei über 15 Euro pro Quadratmeter. Laut Daten der Legal-Tech-Plattform wenigermiete.de wurde die laut Mietpreisbremse zulässige Miete um durchschnittlich 93 Prozent überschritten, wenn es Fälle gegenüber Akelius vertrat.

In einer mehrmonatigen Gemeinschaftsrecherche von 16 Medien aus 16 verschiedenen europäischen Großstädten stellte sich nun heraus: Das Unternehmen agiert nicht nur in Berlin so. Mieter:innen aus Paris berichten von unerbittlichen Renovierungen, schlecht geführten Gebäuden und Mieterhöhungen. In London beklagt man sich über aggressive Bauarbeiten. Die ehemalige UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Leilani Farha, machte dem Unternehmen Vorwürfe: „Akelius’ Geschäftsmodell ist getrieben vom Wunsch nach Profitmaximierung und hat ein feindliches Umfeld für seine Mieter geschaffen – durch eine starken Verschlechterung der Wohnbedingungen, höhere Mieten und einem erhöhten Risiko oder der Androhung von Zwangsräumungen.”

Der Berliner Mietendeckel sollte Geschäftsmodelle wie jenes von Akelius beschränken. 2020 erwarb das Unternehmen keine einzige neue Wohnung in Berlin. Nun hat das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel gekippt. Kehrt Akelius zu seinem ursprünglichen Geschäftsmodell zurück?

„Ein besseres Wohnen”

Roger Akelius freut sich über das Ende des Mietendeckels. Er ist der Gründer des Immobilienunternehmens. 23 Millionen Euro weniger Umsatz sagte das Immobilienunternehmen aufgrund des Mietendeckels für 2021 voraus.

Ursprünglich entwickelte der gebürtige Schwede große IT-Systeme, schrieb dann Bücher zunächst übers Programmieren, dann über Investments. Damit verdiente er ein Vermögen. Erst Mitte der 1990er Jahre begann er, in Immobilien zu investieren. Laut Geschäftsbericht beträgt der Gesamtwert des Immobilienportfolios des Unternehmens 12,1 Milliarden Euro. Auf Berlin lag dabei lange ein Fokus. 31,5 Prozent des Bestandes befinden sich in der deutschen Hauptstadt.

Dass Berlin die erste Stadt außerhalb Schwedens war, in die das Unternehmen investierte, hat einen bekannten Grund. „2006 waren Berliner Wohnungen leer, hatten roten Teppichboden und sichtbare Leitungen”, sagt Akelius. „Also begann ich mit extremen Renovierungen – inklusive erstklassigen Küchen, Badezimmern, Eichenparkett, neuen Türen, neuer Elektrik und Stromsparmaßnahmen.”

Man kaufe Wohnungen mit großem Wertsteigerungspotential, so hieß es in den Geschäftsberichten. Zieht ein Mieter aus, wird die Wohnung aufwendig saniert, dann teurer neu vermietet. Die bundesweit gültige Mietpreisbremse galt in diesem Fall nicht. So reizte das Unternehmen Mietregulierungen voll aus.

Die Beschwerden der Mieter:innen über Mängel an den Wohnungen weist das Unternehmen zurück. „Akelius behandelt seine Mieter sehr gut und Service steht bei uns im Vordergrund”, teilt Jordan Milewicz, Head of Europe Akelius, mit. „Viele der von Akelius angekauften Häuser weltweit benötigten in Abhängigkeit von der jeweiligen Bausubstanz Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.“

„So golden kann die Kloschüssel gar nicht sein“

Nach dem Ende des Mietendeckels ist es nun vorbei mit den günstigen Mieten. Ein Mieter in Neukölln berichtet, er müsse nun 1000 Euro pro Monat mehr zahlen. Für 73 Quadratmeter knapp 1500 Euro nettokalt. Eine energetische Sanierung habe nicht stattgefunden. Er kam im Februar aus dem Ausland wieder, suchte dringend eine Wohnung, die Pandemie begann gerade, an Dynamik zu gewinnen.

Also ließ er sich auf Akelius ein. Alles, was für den Mietpreis relevant ist, sei saniert, sagt er. Eine energetische Sanierung habe nicht stattgefunden. Nun befürchtet er die Nachzahlungsforderung von fast 12.000 Euro für ein Jahr. „So golden kann die Kloschüssel gar nicht sein“ , sagt er.

Bei Protesten des Volksentscheids "Deutsche Wohnen und co. enteignen" im Mai 2020 fällt auch der Name Akelius. IMAGO / Christian Mang
Auch am Housing Action Day im März 2021 in Berlin demonstrieren die Mieter:innen gegen ihren Vermieter. IMAGO / IPON

Sein Mietvertrag, so sagt er, wurde maßgeschneidert auf die Situation im vergangenen März. „Nichts wurde da dem Zufall überlassen.” Die Schattenmiete, also die Miete ohne Mietendeckel ist festgehalten. Etwaige Rückforderungen sind genannt. Der Vertrag hat eine Mindestmietdauer von zwei Jahren, noch ein Jahr muss er also die hohe Miete auf jeden Fall zahlen. Das Unternehmen sagt, man sei an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert, daher wird in der Regel bei allen Neuvermietungen ein Kündigungsausschluss von zwei Jahren vereinbart.

Wegen des knappen Wohnungsangebotes hatte sich ein Mieter in Kreuzberg im März vergangenen Jahres für eine Akelius-Wohnung entschieden. Auf drei Jahre befristet ist der Mietvertrag seiner unsanierten Wohnung. Das muss in Deutschland begründet sein. Im Vertrag kündigt das Unternehmen „beginnend 01.03.2023 umfassende Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten” an. Was danach beschrieben wird, klingt schon wieder sehr nach Modernisierung: Echtholzparkett, neue Waschtische, LED-Spots…

Ob das für die Befristung reicht?

Zurück zu Luxusmodernisierungen?

Der Mieter aus Kreuzberg ist nur einer von vielen, die sich ab 2023 wohl wieder auf Wohnungssuche begeben müssen. Akelius-Mieter:innen aus ganz Berlin hatten in den vergangenen Wochen beschrieben, wie plötzlich die leerstehenden Wohnungen in der Nachbarschaft belegt waren, die das Unternehmen sonst mit der Begründung von umfassenden Modernisierungen nicht vermietete. Die Mietverträge: alle befristet, mal auf drei, mal auf fünf Jahre.

„Es gibt vereinzelt Wohnungen, die wir aktuell vermietet haben, die in den kommenden Jahren saniert werden müssen, um nicht in einen unbewohnbaren Zustand zu verfallen”, teilt Milewicz mit. Wie viele Wohnungen es betreffen könnte, zeigt ein Blick in den Geschäftsbericht: 2018 standen noch 1,5 Prozent der Wohnungen leer, 2020 sind es in Berlin noch 0,7 Prozent. Und auch die Zahl der Wohnungen, die wegen Sanierung unbewohnt waren, ist deutlich gesunken. 2018 waren es 6,3 Prozent der Berliner Wohnungen, 2020 sind es 4,2 Prozent weniger. Auf Akelius’ Wohnungsbestand in Berlin gerechnet könnten also mindestens 700 Wohnungen von befristeten Mietverträgen betroffen sein.

Die Angst vor der Aufteilung in Eigentum

Was die kurze Dauer des Mietendeckels zeigte: Er war wohl Auslöser für den nächsten Schritt in Akelius’ Geschäftsmodell. „Verkäufe zur richtigen Zeit” nennt es das Unternehmen in seinem Geschäftsbericht. Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen greifen die Mietregulierungen nicht. Im Geschäftsbericht heißt es wörtlich: „Eine weitere Chance ergibt sich in Märkten wie Deutschland und Schweden, wo Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können, die zu Marktpreisen angeboten werden.”

Aber wo wäre eine Umwandlung überhaupt möglich? 335 Adressen für 13.924 Wohnungen veröffentlicht Akelius auf seiner Website. Knapp die Hälfte der Wohnungen des Unternehmens liegen in Milieuschutzgebieten. Diese sozialen Erhaltungsgebiete sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten. Gegen Quadratmeterpreise von 22 Euro, wie Akelius in der Weichselstraße im Milieuschutzgebiet Flughafenstraße verlangt, bringt diese Verordnung nichts. Und auch bei Eigentumsumwandlungen gibt es Lücken in dem Gesetz.

Umwandlungen müssen hier mit Ausnahmebegründung genehmigt werden. Die Ausnahmebegründung sieht zwar vor, dass der Vermieter sich verpflichtet, die nächsten sieben Jahre ab Aufteilung des Hauses die Wohnung nur an die Mieter:innen zu verkaufen. Doch den Kauf der Wohnung können sich viele Mieter:innen nicht leisten. Nach insgesamt 12 Jahren verfällt auch der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen.

Um Wohnungen als Eigentumswohnung zu verkaufen, braucht es zunächst eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung des Hauses, also eine Bescheinigung vom Bauamt, dass die Räume einer Wohnung ausreichend von anderen getrennt sind. In den meisten Fällen ist das eine reine Formalie. Für 42 Prozent der Akelius-Wohnungen liegt eine solche Bescheinigung vor oder ist beantragt. Das betrifft knapp 6000 Wohnungen in Berlin. Rund 2700 der Wohnungen mit Abgeschlossenheitsbescheinigung liegen in Milieuschutzgebieten.

Die Miete landet auf den Bahamas – über Umwege

Aber wo landet das ganze Geld, das Akelius mit Mieten oder dem Verkauf von Wohnungen verdient? Die Antwort darauf ist komplex und verbirgt sich tief in der komplizierten Unternehmensstruktur, die den Gewinn über verschiedene Firmen in Schweden und Zypern leitet.

Die Berliner Häuser gehören meist GmbHs, sie alle gehören wiederum der Akelius GmbH. Und die gehört dem schwedischen Mutterkonzern Akelius Residential Property AB. Der hat wiederum weitere Anteilseigner, einer davon: Die zypriotische Akelius Apartments Ltd. Knapp 80 Prozent der Anteile hält sie, die anderen 20 Anteile verteilen sich zum einen auf zwei weitere Firmen in Zypern. Giannis Beta Ltd und Xange Holding Ltd halten je knapp fünf, sowie knapp 10 Prozent Anteile am Konzern Akelius. Die restlichen fünf Prozent sind Aktien, die frei erworben werden können – zzu einem Preis von 1,58 Euro, Stand 26. April 2021.

Der größte Anteilseigner, Akelius Apartments Ltd., gehört wiederum zu 100 Prozent der Akelius Foundation auf den Bahamas. Die spendet immer mal wieder dreistellige Millionenbeträge an Unicef. Auch Ärzte ohne Grenzen steht auf der Spendenliste von Akelius. Auch die anderen beiden zypriotischen Firmen haben Stiftungen auf den Bahamas als Besitzer – die Grandfather Roger Foundation und die Hugo Research Foundation.

Das Firmenkonstrukt von Akelius
Quellen: Handelsregister, Akelius.com

Mehrstöckige und grenzüberschreitende Unternehmensstrukturen unter Einbindung von Personen- und Kapitalgesellschaften seien durchaus üblich und können mehrere Gründe haben, erklärt Steuerrechtsfachanwalt Steffen Kranz, etwa um die Haftung der Gesellschafter zu begrenzen oder die einzelnen Teile eines Konzerns organisatorisch zu gliedern. „Bei den meisten Strukturen dürfte der konkrete Aufbau allerdings zumindest auch steuerlich motiviert sein“, sagt Kranz.

Christoph Trautvetter, Immobilien-Experte vom Netzwerk Steuergerechtigkeit, glaubt, dass Akelius mit diesen Strukturen Steuern vermeiden will. “Das Netzwerk ist ungewöhnlich verworren und zur Steuervermeidung optimiert“, sagt er. Akelius verschiebe Gewinne via Zypern aus Deutschland heraus. Von Steuervermeidung will der Akelius-Gründer nichts wissen. „Profite aus Berlin werden auch in Berlin versteuert”, sagt Roger Akelius.

Die Berliner SPD-Abgeordnete Cansel Kiziltepe bezweifelt, dass alles korrekt besteuert wurde. Sie hat sich wegen eines Share Deals an die Steuerfahndung mit der Bitte um Prüfung gewandt. Per Share Deal lassen sich in Deutschland Immobilien kaufen, ohne dass Grunderwerbssteuer bezahlt werden muss. Denn der Käufer kauft nicht die Gebäude selbst, sondern nur die Anteile an der Firma, die sie besitzt. Liegt dieser Anteil unter 95 Prozent, so fällt keine Grunderwerbssteuer an. Die restlichen Anteile bleiben beim Verkäufer oder ein Co-Investor übernimmt sie. Damit das legal ist, müssen die Investoren aber voneinander unabhängig sein.

Firmengründer Roger Akelius hat sein Vermögen in eine Stiftung gegeben. Foto: Emelie Asplund

Genau das steht in beiden Fällen zur Diskussion. Denn bei einem Hauskauf ist der Co-Investor die Giannis Beta Ltd. auf Zypern, die ebenfalls Anteile am Mutterkonzern hat. Das Unternehmen bezeichnet den Vorgang als „rein politisch motivierte PR-Aktion der Bundestagsabgeordneten”.

Der Rahmen des Gesetzes – der wird in vielen Städten, wo Akelius Wohnungen unterhält, immer enger. Und die Städte beginnen sich zu wehren. Der stellvertretende Bürgermeister in Paris, Ian Brossat, sagt: „Ich habe Akelius kommen sehen“. In den Jahren 2014 und 2015 habe das Unternehmen alle zwei Wochen ein Gebäude gekauft. „Sie haben ekelhafte Praktiken”; sagt Brossat. „Wir haben ihnen gesagt: ‘Sie können versuchen zu kaufen, aber wir werden euch jedes Mal zuvorkommen. ’” Das Unternehmen weist diese Anschuldigung zurück.

Zwei sehr unterschiedliche Ansichten

Zahlreiche Regulierungen greifen bei Akelius nicht. Vorkauf im Milieuschutz? Greift nicht bei Share Deal. Schutz vor Umwandlung in Eigentum? Greift nicht, wenn der Vermieter sich verpflichtet, sieben Jahre nur an Mieter:innen zu verkaufen. Mietpreisbremse? Greift nicht, weil Akelius seine Wohnungen bisher teuer modernisiert hat.

„Was ich besonders schlimm finde, ist, dass sich Akelius als Wohltäter hinstellt, aber die soziale Lage in Berlin außer Acht lässt”, sagt der Mieter aus Neukölln. Roger Akelius sieht das anders. Auf den Vorschlag, den Menschen in Berlin günstige Wohnungen anzubieten, antwortet der Schwede: „Soll die Stiftung lieber den rot-rot-grünen Aktivisten helfen, statt 200 Kinder in Kambodscha vor dem Verhungern zu bewahren?”

Cities for Rent
Über das Projekt

„Cities for Rent“ ist ein europäisches Rechercheprojekt. Alle arbeiten unabhängig voneinander, aber Rechercheergebnisse werden geteilt. Es besteht aus 16 Teams in 16 europäischen Hauptstädten und Metropolen in 16 Ländern (genaue Liste der Medien und Journalist:innen unten). Sieben Monate lang untersuchte der Rechercheverbund die lokalen Wohnungsmärkte, recherchierte Daten zu großen Wohnungsunternehmen, Preisentwicklungen, Investitionen und demografische Entwicklungen in den einzelnen Städten und verglich gemeinsame Strukturen.

Was hat der Tagesspiegel in dem Projekt gemacht?

Das Tagesspiegel Innovation Lab ist der Berliner Teil dieser Recherche und veröffentlicht die Rechercheergebnisse in Deutschland. Neben lokalen Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt hat das Team die Visualisierungen und ein gemeinsames Gestaltungskonzept für das Verbundprojekt entwickelt. Die interaktiven Vergleichsgrafiken können dabei von allen genutzt werden, übersetzt und eingeordnet in der jeweiligen Landessprache. Eine Übersicht aller Veröffentlichungen finden Sie auf der Projektseite bei Arena Journalism for Europe.

Beteiligte Partnermedien und Rechercheorganisationen

Wien: ORF, Brüssel: Apache, Prag: Deník Referendum, Kopenhagen: Information, Paris: WeReport, Mediapart, Athen: AthensLive, Reporters United, Dublin: Dublin Inquirer, Milan: IrpiMedia, Amsterdam: Follow the Money, Oslo: E24, Lissabon: Expresso, Bratislava: Aktuality, Madrid: El Diario, Zürich: Reflekt, Republik,

In den nächsten Tagen und Wochen werden wir weitere Egebnisse veröffentlichen. Einige Rechercheergebnisse aus anderen Städten werden wir zusammenfassen und auf Deutsch übersetzen.

Die Recherche wurde von „Stichting Arena for Journalism in Europe“ koordiniert, einer Stiftung für grenz­über­greifenden europäischen Journalismus unterstützt.
Die Entstehung dieser Recherche wurde durch ein Stipendium des Fonds Investigative Journalism for Europe (IJ4EU)
Der Kartendienst MapTiler unterstützt das Verbundprojekt als Mapping Partner.

Weitere relevante Recherchen, Veröffentlichungen und Studien, auf die aufgebaut wurde

Bereits 2018 startete der Tagesspiegel und das gemeinnützige Recherchezentrum Correctiv das Projekt Wem gehört Berlin Gemeinsam mit allen Berlinerinnen und Berlinern wollte das Team herausfinden, wem die Häuser dieser Stadt gehören, um mehr Transparenz auf dem Berliner Immobilienmarkt zu schaffen. So entstand etwa eine Geschichte über eine britische Miliardärsfamilie, die zu den geheimem Großeigentümern dieser Stadt gehört. Außerdem haben wir uns auf die Suche begeben, wer letztendlich vom Berliner Mietmarkt profitiert. In dem europäischen Projekt konnten wir auf die Erkenntnisse aus dieser Recherche aufbauen. Das Projekt Wem gehört...? in Deutschland wurde vielfach fortgesetzt. Mittlerweile gibt es das Projekt in zahlreichen deutschen Städten.

Es gab weitere relevante Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt, auf die wir aufbauen konnten. So hat das Projekt Wem gehört die Stadt? unter der Leitung von Steuerexperte Christoph Trautvetter hat seither mit verschiedenen Studien neue Erkenntnisse zum Berliner Mietmarkt veröffentlicht. Der Experte hat das Projekt mit wertvollen Erkenntnis unterstützt.

Das Berliner Rechercheprojekt Mietenwatch veröffentlichte ebenfalls Analysen, auf die wir aufbauen konnten.

Das Immobilienanalyseunternehmen Real Capital Analytics erstellte für die europäische Recherche eine Auswertung von Investitionen in den beteiligten Städten, die es uns kostenfrei zur Verfügung stellte.

Wir bedanken uns außerdem bei Eurostat, dem Statistischen Amt der Europäischen Union, die zahlreiche relevante Datensätze zum europäischen Wohnungsmarkt veröffentlicht haben und auf zahlreiche Rückfragen zu Datenquellen antworteten.

Wie geht es weiter mit der Recherche?

Es folgen noch weitere Veröffentlichungen – im Tagesspiegel – und in den europäischen Partnermedien des Projekts. Außerdem werden alle veröffentlichbaren Datensätze aus dieser Recherche mittelfristig auf einer Zentralen Seite von Arena Journalism veröffentlicht, um künftige Recherchen zum Wohnungsmarkt in Europa zu vereinfachen.

Das Team

Alexander Abdelilah
Recherche Paris
Eric Beltermann
Webentwicklung
Benedikt Brandhofer
Artdirektion & Gestaltungskonzept
Lisa Bucher
Infografik
Sidney Gennies
Redigatur
Hendrik Lehmann
Rechercheleitung Berlin & grafische Konzeption
Manuel Kostrzynski
Artdirektion
Cat McShane
Recherche London
David Meidinger
Datenvisualisierung & technische Koordination
Mathieu Périsse
Recherche Paris
Moritz Wienert
Illustrationen
Helena Wittlich
Text, Recherche & Produktion
Nikolas Zöller
Datenvisualisierungen
Veröffentlicht am 28. April 2021.