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Wohnungskrise in Europas Metropolen

Welche Maßnahmen helfen gegen hohe Mieten?

Die Mieten steigen in allen europäischen Großstädten. Die Politik versucht gegenzusteuern, um den Wohnraum bezahlbar zu halten. Welche Regulierungen sind erfolgversprechend? Zehn Beispiele aus ganz Europa.
Die Mieten steigen in allen europäischen Großstädten. Die Politik versucht gegenzusteuern, um den Wohnraum bezahlbar zu halten. Welche Regulierungen sind erfolgversprechend? Zehn Beispiele aus ganz Europa.

Egal ob Paris, Berlin, Amsterdam oder Dublin – die Recherche in 16 europäischen Großstädten zeigt: In allen boomenden Metropolen Europas ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Alleine in Berlin hat sich die durchschnittliche Angebotsmiete zwischen 2008 und 2018 verdoppelt: von von 5,59 Euro pro Quadratmeter auf 11,08 Euro, wie aus Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung hervorgeht.

Mit verschiedenen Instrumenten versuchen die Städte, diesen Trend zu stoppen. Von stetigem Neubau, über eingefrorene Mieten bis hin zum öffentlichen Zukauf von Häusern – wir haben zehn Maßnahmen gegen steigende Mieten gesammelt und Expert:innen gefragt, welche sie für besonders wirksam halten. Der internationale Vergleich zeigt: In Berlin wird schon einiges gegen die steigenden Mietpreise unternommen.

Die zehn Punkte sind ein Anfang. Wir werden die Sammlung mietpolitischer Regulierungen aus Europa erweitern. Kennen Sie weitere gesetzliche Maßnahmen, die andernorts bereits existieren? Schreiben Sie uns eine E-Mail!

#1
Häuser kaufen und günstig vermieten

Mehr Sozialwohnungen – das will Paris. Sobald ein Wohngebäude auf den Markt kommt, versucht die Stadt, dieses zu erwerben, um die Wohnungen als Sozialwohnungen zu vermieten. Bis 2025 will Bürgermeisterin Anne Hilgaldo 25 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes in Sozialwohnungen umwandeln. Aktuell sind es 21 Prozent.

Viele Städte wollen den kommunalen Wohnungsbestand vergrößern – so auch Metropolen wie London und Dublin. Ein weiteres Beispiel dafür ist die städtische Wohnungsbaugesellschaft in Madrid, die Ende vergangenen Jahres knapp 21 Millionen Euro an öffentlichen Mitteln für den Kauf von mehr als 120 Häusern bekommen hat.

Auch in Berlin kaufte die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag im Dezember knapp 6000 Wohnungen und 70 Gewerbeeinheiten für 920 Millionen Euro von dem Unternehmen Ado Properties zurück – ehemalige Sozialwohnungsbestände, die das Land 2004 verkauft hatte. Für knapp 2300 Wohnungen nutzten die Bezirke ihr Vorkaufsrecht. Die meisten davon gingen an landeseigene Unternehmen.

Das sagen die Expert:innen

Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz
Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin

„Wenn in Metropolen wie Berlin oder London ein Haus in guter Lage auf den Markt geworfen wird, ist es für die Mieter besser, wenn es von der Stadt aufgekauft wird, als von einem Immobilieninvestor. So können Mieten auch in innerstädtischen Lagen gering gehalten werden”, sagt Steenbergen.

International sei Berlin dafür bekannt, dass auch Haushalte mit durchschnittlichem oder geringem Einkommen in guten Lagen wohnten – diese soziale Zusammensetzung werde „The Berlin Mix” genannt. Damit das auch so bleiben kann, sei der städtische Ankauf von Mietwohnungen durchaus angemessen. „Allerdings ist der städtische Ankauf von Häusern auch eine Frage des Preises: Ist es für die Stadt günstiger, ein Haus zu kaufen und dort Mieter unterzubringen, oder mit dem Geld den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen zu finanzieren?” Diese Kalkulation müsse jede Stadt selber machen und entsprechend entscheiden.

„Durch den Kauf von Häusern können Kommunen günstige Wohnungen an einkommensschwache Haushalte vergeben“, erklärt Krapp. „Allerdings kosten solche vereinzelten Zukäufe immer noch sehr viel Geld und schaffen keinen preisgünstigen Wohnraum in der Breite.“ Der öffentliche Zukauf von Häusern und Wohnungen könne keineswegs Schritt halten mit dem jährlichen Wegfall an Sozialwohnungen. „Um den Bestand an Mietwohnungen zu vergrößern, werden klassischerweise jedoch neue Quartiere ausgewiesen und bebaut. Dieser Neubau spielt eine stärkere Rolle bei der Bestandsvergrößerung als der Zukauf.“ Vermutlich würde häufig dann zugekauft, wenn Entscheidungsträger in ganz bestimmten Quartieren wohnungspolitisch Einfluss nehmen möchten. “Letztlich ist der Häuserkauf durch Kommunen nicht sonderlich hilfreich zur Stabilisierung des geförderten Bestands, weil die Sozialwohnungen viel schneller aus der Mietpreisbindung fallen.“

Auch für Lorcan Sirr, Professor für Wohnpolitik an der Technologischen Universität Dublin, ist der Ankauf eine Abwägungsentscheidung: „Die Maßnahme ist eine Erwägung wert, wenn der Ankauf und die Vermietung günstiger sind, als neue Häuser zu bauen.”

#2
Ausländische Investitionen aussperren

In Zürich wie in der ganzen Schweiz gilt seit 1983 ein Gesetz, das „Lex Koller” genannt wird: Weder ausländische Personen noch Unternehmen dürfen demnach Wohnimmobilien oder Bauland erwerben. Ausnahmen gelten für EU-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz. So bleibt ausländischen Investmentfonds der direkte Zugang zum Wohnungsmarkt weitgehend versperrt. Auch wenn es Lücken in der Regelung gibt – nur 16 Prozent aller Investitionen in Wohnimmobilien zwischen 2007 und 2020 kamen aus dem Ausland. In Berlin waren es rund doppelt so viel, in Madrid sogar 85 Prozent.

Berlins Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) hatte bereits Sympathien für ein Kaufverbot ausgesprochen – da nannte er allerdings nicht die Schweiz, sondern Neuseeland als Vorbild, das besonders strikte Beschränkungen für Ausländer:innen beim Hauskauf vorsieht.

Das sagen die Expert:innen

Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin

„Die Besitzverhältnisse auf den deutschen Mietwohnungsmärkten sind zum Teil sehr komplex”, sagt Krapp. Ein entsprechendes Gesetz müsste diese gewachsenen Strukturen berücksichtigen. „Ein kaum zu lösendes Problem ist sicherlich auch, eine juristische Definition von ausländischen Investitionen zu formulieren, die nicht leicht durch die Gründung eines deutschen Vermietungsunternehmens zu unterlaufen ist.” Zudem seien Investitionen in den Gebäudestand aus klimapolitischer nicht unbedingt per se schlecht. Um die Mietpreise zu kontrollieren, sei es aber zielführender und effizienter, Bauflächen zu erschließen und Mietpreise zu regulieren.

„Wenn man ein solches Instrument wie die Lex Koller in überhitzten und der Spekulation ausgesetzten Immobilienmärkten wirkungsvoll einsetzen will, muss man die Schlupflöcher schließen”, sagt Steenbergen. „Ein herausforderndes Unterfangen angesichts der weltweit agierenden profitorientierten Immobilienlobby, die ausländischem Kapital die Grenzen öffnen will.” Das Gesetz gelte nur in Teilen der Schweiz und beispielsweise sei auch der US-Finanzfonds Blackrock an Schweizer Immobilienunternehmen beteiligt.

„Ausländische Investitionen auszusperren ist eine hervorragende Maßnahme, die wir hier in Irland nicht haben. Wir haben viele institutionelle Investoren, die ganze Blöcke von neuen Wohnungen kaufen, oft vor der Nase von jungen Familien, die bezahlbare Unterkünfte suchen. In manchen Fällen werden diese so gekauften Häuser zu horrenden Preisen vermietet.” Sirr spricht sich deshalb dafür aus, die ausländischen Investmentfonds davon abzuhalten, Wohnungen und Häuser zu kaufen.

#3
Neue Mietwohnungen bauen

Wo Wohnraum knapp wird, braucht es neue Wohnungen. In Wien hat man es gar nicht so weit kommen lassen. Hier entstehen rund 10.000 neue Mietwohnungen pro Jahr, ein großer Teil davon immer städtisch gefördert oder in baugenossenschaftlicher Hand. Hunderte Millionen Euro investiert die Stadt jedes Jahr in den sozialen Wohnungsbau. Zudem hat Wien seinen Bestand an kommunalen Wohnungen nie verkauft. Trotzdem machen die privaten Investoren der Stadt seit kurzem Konkurrenz, wie eine Recherche des ORF im Rahmen des europäischen Immobilienprojektes Cities for Rent zeigt.

Auch in Kopenhagen sollen neue bezahlbare Wohnungen her – per Quote. Nach dem Willen der Stadt muss hier ein Viertel aller neu gebauten Wohnungen zu bezahlbaren Preisen vermietet werden können, so liefert jeder private Neubau einen Zuwachs an günstigeren Mietwohnungen. Als bezahlbar gilt etwa eine 70 Quadratmeter Wohnung für etwa 670 Euro pro Monat (Stand 2018). Eine Wohnung auf dem freien Markt kostete laut einer Studie der Copenhagen Business School hingehen mehr als doppelt so viel.

Eine ähnliche Regelung in der deutschen Hauptstadt, das sogenannte Berliner Modell, soll seit 2014 Investoren dazu bringen, günstigen Wohnraum zu bauen. Wer mehr als 5000 Quadratmeter mit Wohnraum bebauen will, muss 30 Prozent davon zu einem Preis von 6,50 Euro pro Quadratmeter anbieten. Doch es gibt immer wieder Ausnahmeregelungen. Nur knapp 6000 Wohnungen wurden seitdem gefördert.

Das sagen die Expert:innen

Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin
Sebastian Kohl
Max-Planck-Institut für Gesellschafts­forschung

Der Sozialwissenschaftler Max-Christopher Krapp vom hessischen Institut für Wohnen und Umwelt weist auf Grenzen eines solchen Ansatzes hin: „Wenn wir nach Wien blicken, muss klar sein: Auf dem Berliner Wohnungsmarkt lassen sich dieselben Bedingungen nicht so schnell reproduzieren. So viel Neubau wie nötig wäre, um ähnliche Eigentumsverhältnisse wie in Wien zu erreichen, ist nicht zu schaffen.” Das gelte ebenfalls für andere europäische Städte, wo kommunale oder geförderte Mietwohnungen nur einen viel geringeren Anteil am Markt haben als Wien. Auch in Hessen zum Beispiel würden viele Sozialwohnungen neugebaut. Damit werde derzeit aber eher die Zahl der Sozialwohnungen kompensiert, die gleichzeitig aus der Mietpreisbindung fallen.

Jahrelang hätten Politiker das Mantra vom Neubau beschworen, meint Barbara Steenbergen von der Internationalen Mieterallianz. „Aber mit dem Neubau von Mietwohnungen kommen viele Städte nicht nach, das Fertigstellen dauert. In der Zwischenzeit müssen die Mietpreise für die bestehenden Wohnungen reguliert werden.“

„Die wirksamste Art und Weise, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist auf Grundstücken der öffentlichen Hand zu bauen – so entfällt das Grundstück als Kostenfaktor. Die so fertiggestellten Wohnungen kosten weniger im Bau und können im Gegenzug günstiger vermietet werden“, sagt Lorcan Sirr, Professor für Wohnpolitik an der Technologischen Universität Dublin. In weniger regulierten Märkten würden häufig Luxuswohnungen gebaut in der Hoffnung, dass Anwohner:innen umziehen und die weniger teuren Mietwohnungen für den Rest der Bevölkerung freiräumen. „Das funktioniert nie, deshalb muss jede neue Wohnung von Anfang an bezahlbar sein.”

Der Wirtschaftssoziologe Sebastian Kohl hält eine „stärkere Neubauförderung auf allen Ebenen” für die geeignetste Maßnahme, um den Mietmarkt zu entspannen. Der Neubau würde damit auch „die meisten nur kurzfristig wirkenden Maßnahmen der Wohnungsmangelwirtschaft” wie Mietpreisbegrenzungen oder Umwandlungsverbote „langfristig überflüssig machen”.

#4
Büros in Wohnungen umwandeln

Die Corona-Pandemie hat Bürogebäude in Paris verwaisen lassen. Erneut sind die leerstehenden Büroflächen in der Pariser Metropolregion gewachsen, von rund 2,7 Millionen Quadratmeter im Jahr 2019 auf mehr als 3,7 Millionen Quadratmeter im ersten Quartal 2021. Die Pariser Bürgermeisterin Anne Hidalgo will die Bürowüsten in Wohnanlagen umwandeln – angewiesen ist die Politikerin dabei auf Immobilienunternehmen und private Investoren, die auch das Geld dafür mitbringen.

Auch in London, im zentral gelegenen Finanzdistrikt, will man leerstehende Büroflächen der Banken nutzen und dadurch bis 2030 mindestens 1500 Wohnungen schaffen. Wie viele davon für Normalverdienende bereitstehen werden, ist allerdings noch unklar.

Das sagen die Expert:innen

Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz
Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin

Steenbergen sieht hier Potenzial: „Der Bürowohnungsmarkt, insbesondere für innerstädtische Flächen, ist komplett eingebrochen.” Wo Büros geplant waren, könnte nun Wohnraum entstehen. „Städtische Planer und öffentliche, nicht gewinnorientierte Wohnungsbauunternehmen könnten diese einmalige Chance ergreifen. Hierzu bedarf es eines klaren Auftrages durch die jeweiligen Regierungen.”

„Wenn leerstehende Büroflächen in Wohnungen umgewandelt werden können, ist das bei angespannten Wohnungsmärkten sicherlich eine hilfreiche Entwicklung”, sagt Krapp. Hierfür müssten die baulichen Bedingungen erfüllt sein. In reinen Gewerbegebieten seien umgewandelte Gebäude aber eher hotelartig geprägt. „Die baurechtlichen Anforderung an Wohngebiete sind nicht immer erfüllbar.”

„Noch ist außerdem recht unsicher, wie sich der Bedarf an Büroflächen weiterentwickeln wird.” Wahrscheinlicher sei, dass die Eigentümer der Bürogebäude selber Umnutzungen in Betracht ziehen werden, weshalb „diese Entwicklung wohl eher vom Markt als von der Politik gesteuert wird.”

„Ich halte das generell für keine gute Idee”, kommentiert Sirr. „Gewerbeimmobilien wie Büros wurden nach anderen Standards erbaut, die für Wohnungen nicht immer angemessen sind. Das kann teure Anpassungen notwendig machen, damit sie bewohnbar sind. Es gibt in der Regel schnellere Lösungen, indem man freiliegende Unterkünfte über Geschäften nutzt und sicherstellt, dass Wohnungen nicht leerstehen dürfen, zum Beispiel über Besteuerungen für leerstehende Gebäude.”

#5
Umwandlung in Wohneigentum erschweren oder verbieten

Es ist kein direktes Umwandlungsverbot, auf das sich Union und SPD Anfang Mai geeinigt haben. Aber es erschwert diese Praxis stärker als bisherige Regelungen. Der Teil im „Baulandmobilisierungsgesetz” soll in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten verhindern, dass Vermieter:innen ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln umwandeln.

Nur in Ausnahmefällen sind nach dem neuen Bundesgesetz Umwandlungen dann erlaubt, wenn zwei Drittel aller Wohnungen eines Gebäudes an Mieter:innen verkauft werden. Ausgenommen sind nur Häuser mit weniger als fünf Wohnungen. Diese Zahl können die Bundesländer noch anpassen.

Auch in anderen Städten wird eine solche Regelung diskutiert. Im schweizerischen Basel versuchte eine Volksinitiative ein Umwandlungsverbot durchzusetzen, scheiterte aber knapp. In Norwegen galt zwischen 1976 und 1983 ein Umwandlungsverbot. Heute hat das Land eines der höchsten Eigentumsquoten Europas.

Das sagen die Expert:innen

Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz

„Umwandlungshürden verhindern womöglich, dass der Anteil an Mietwohnungen in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet zurückgeht – der Effekt auf das Mietpreisniveau wäre vermutlich aber sehr gering.“ Umwandlungsverbote seien besser geeignet, um die Verdrängung von Nachbarschaften und Gemeinden zu bewahren – „gewachsene Sozialstrukturen“, nennt Krapp sie. Auch hier gebe es jedoch ein Problem: „Wenn Haushalte für die Altersvorsorge nicht länger Mieter sein, sondern Eigentümer werden wollen, verhindern Umwandlungshürden solche Vorhaben.“

Steenbergen sieht ein solches Umwandlungsverbot als „Notbremse“: „Aufgrund der Niedrigzinsen stürzen sich Investoren auf den Wohnungsmarkt und versuchen durch den Ankauf von Häusern vom ‚Betongold‘ zu profitieren“, erklärt sie. „Diese Entwicklung könnte das Angebot für bezahlbare Mietwohnungen in Europa massiv verringern, weil Mietwohnungen für den gewinnbringenden Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.“

Mit Umwandlungsverboten könne der profitgetriebene Häuserkauf und das Wachstum von „spekulativem Leerstand“ verhindert werden. Bei diesem Vorgehen kaufen Investoren Häuser auf, lassen sie ungenutzt leerstehen und spekulieren auf höhere Miet- oder Verkaufspreise durch künstliche Verknappung. „Wenn immer mehr Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt werden – wo sollen die Mieter da noch hin?“

#6
Mietpreise einfrieren oder begrenzen

In Katalonien ist es Realität, in Berlin Geschichte und Londons Bürgermeister zieht damit in den Wahlkampf: das Einfrieren der Mietpreise. Seitdem das katalonische Regionalparlament ein neues Mietengesetz im September verabschiedet hat, sind die Mietpreise in Barcelona und der Region auf einen Durchschnittsniveau eingefroren – wenn der Mietmarkt angespannt ist.

Der gilt als angespannt, wenn die Mieten 30 Prozent eines durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigen und die Mietpreise in den zurückliegenden fünf Jahren mehr als drei Prozent über dem Inflationsniveau lagen. Dann dürfen neue Mietverhältnisse durchschnittliche Mietpreise nicht übersteigen. Das heißt auch: Wenn die Miete im vorherigen Mietverhältnis über diesem Durchschnittsniveau lag, muss sie für den neuen Mietvertrag gesenkt werden. Bestehende Mietverhältnisse sind von der Regelung allerdings nicht betroffen.

Auch in Spanien prüft das Verfassungsgericht die regionale Mietpreisbegrenzung und könnte sie für nichtig erklären – ein Urteil steht noch aus.

Das sagen die Expert:innen

Christine Whitehead
London School of Economics
Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz
Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Sebastian Kohl
Max-Planck-Institut für Gesellschafts­forschung

Christine Whitehead hat zu Mietpreisregulierungen geforscht. „[Das Einfrieren von Mietpreisen] hat drei Nachteile: Zum einen bringt es Menschen dazu, in ungeeigneten Behausungen wohnen zu bleiben, was zu Unterbelegung führt. Wohnungssuchende haben es zum anderen umso schwerer, eine Unterkunft zu finden, auch wenn das Einfrieren für bestehende Mieter:innen Vorteile bringt”, meint sie. Hinzu komme drittens: „Eingefrorene Mietpreise bieten dem Vermieter weniger Anreize für Reparaturen und Modernisierungen.“

Steenbergen befürwortet das Prinzip, die Mieten einzufrieren. „Für ausreichend bezahlbaren Wohnraum gibt es einfach keinen funktionierenden Markt, deshalb braucht es Regulierungen wie den Mietendeckel.“

Dass Mieter:innen in Berlin kaum noch umgezogen sind und an ihren Wohnungen festgehalten haben, hält sie für eine natürliche Reaktion. „Wenn die Mieten nach Jahrzehnten der steigenden Mietpreise eingefroren oder gesenkt werden, dann darf ich es ihnen nicht verübeln, wenn sie in ihrer Wohnung bleiben.“

Max-Christopher Krapp befürchtet Verlagerungseffekte: „Solange keine entsprechenden Verbote gelten, wird es aufgrund der ungünstigeren Wirtschaftsbedingungen zu Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kommen.” Auch könnte das Einfrieren von Mietpreisen dazu führen, dass der Mietmarkt korrumpiert werde und höhere Mietpreise über Umwege wie überteuerte Möbelabschläge verlangt werden. „Nicht zuletzt können eingefrorene Mietpreise private Unternehmen davor abschrecken, neue Wohnungen zu bauen – und der Neubau bleibt trotz seiner Grenzen ein zentraler Schlüssel, um den Mietmarkt zu entspannen.”

Der Wirtschaftssoziologe Kohl analysierte mit seinem Kollegen Konstantin Kholodilin Mietregulierungsdaten aus 27 Ländern und deren Entwicklung seit dem ersten Weltkrieg. „Wir haben herausgefunden, dass Mietpreisregulierung und wohnraumlenkende Maßnahmen langfristig zu einer Erhöhung der Eigentumsquote geführt haben“, sagt er. Für Vermieter werde es dadurch günstiger, Wohnungen zu verkaufen und würden sie daher der Miete entziehen. „Eine zweite negative Folge von Mietpreisregulierung ist die ausbleibende Neubautätigkeit, was wiederum zu einer langfristigen Senkung des Mietwohnungsbestands beiträgt und die Wohnungsknappheit auch noch weiter verschärft.” Am Ende führe ausgerechnet die Mietregulierung langfristig dazu, dass Mietwohnungen seltener werden.

#7
Mietpreise transparent machen

Wie hoch war der Mietpreis für den Vormieter? In Zürich sind Vermieter verpflichtet, unaufgefordert binnen 30 Tagen den Mietpreis des vorherigen Mietverhältnisses mitzuteilen. Liegt die Miete des neuen Vertrages mindestens zehn Prozent darüber, so können Mieter:innen diese innerhalb der ersten 30 Tage anfechten.

In Berlin gibt die Mietpreisbremse vor, dass Vermieter:innen schriftlich die Vormiete mitteilen. Sonst können sie sich bei der Höhe des Mietpreises nicht darauf berufen. Nach dem Bundesgesetz dürfen Vermieter:innen zehn Prozent über der ortsüblichen Gesamtmiete verlangen. Ausnahmen gibt es für Mieten, die schon davor über dieser Grenze lagen oder wenn Modernisierungen durchgeführt wurden. Teilen Vermieter:innen das aber nicht mit, muss ein zu hoher Mietpreis nicht bezahlt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mieter die vernachlässigte Auskunftsplicht in Form einer „Rüge“ beanstandet.

Das sagen die Expert:innen

Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin

„Möglicherweise fühlen sich Vermieter durch Auskunftspflichten stärker kontrolliert und passen die festgelegte Miete noch mal an“, sagt er. „Dafür gibt es allerdings noch keine Studien.“

„Der Nutzen von Mietspiegeln liegt als Transparenzinstrument zunächst bei beiden Mietparteien“, erklärt Krapp. „Grundsätzlich wäre die Ausweitung von qualifizierten Mietspiegeln sicher erstrebenswert.“ Mithilfe von Mietspiegeln könnten sich Mieter:innen und Vermieter:innen darauf einigen, wie rechtmäßig die Festsetzung von Mietpreisen ist.

„Transparenz bei den Mietpreisen kann Auswüchse wie Mietwucher auf dem Wohnungsmarkt bekämpfen. Mietspiegel in jeder Stadt wären mit Sicherheit ein Mittel, um überhöhte Mieten eindämmen zu können“, sagt Steenbergen. Dafür müssten die Gemeinden auch Geld bereitstellen, denn schließlich koste es auch, solche Statistiken bereitzustellen.

„In Irland zumindest hat der Mietpreisindex die dringend benötigte Transparenz geschaffen. Allerdings ist es wichtig, dass die Mieten richtig erfasst werden, also die tatsächliche Miete und nicht nur die genannte Miete. Wenn ein Vermieter manche Monate umsonst vermietet, senkt das den jährlichen Mietpreis. Dieser reduzierte Mietpreis muss einbezogen werden, sonst kann ein solcher Index irreführend sein.”

#8
Mietschutzgebiete schaffen

„Rent pressure zones”, auf Deutsch Mietschutzgebiete, sollen in Dublin den starken Anstieg der Mietpreise aufhalten. Binnen zehn Jahren sind die in Irland um mehr als 60 Prozent gestiegen. In diesen Zonen dürfen Vermieter:innen die Mietpreise jährlich nicht stärker als vier Prozent erhöhen. Das greift sowohl für neue als auch für bestehende Mietverhältnisse. Ehe ein Areal als Mietschutzgebiet gilt, muss der durchschnittliche Mietpreis in dem Gebiet höher liegen als im gesamten Land. Außerdem müssen die Mietpreise in dem Areal in vier der vergangenen sechs Quartale um mehr als sieben Prozent gestiegen sein.

Drei Jahre gelten die Regelungen, allerdings gibt es Schlupflöcher. Wenn die Wohnung zwei Jahre lang leergestanden hat, kann mehr verlangen. Außerdem können Vermieter:innen die Miete um mehr als vier Prozent erhöhen, wenn die Wohnungen durch Modernisierungen energieeffizienter werden oder mehr Räume bekommen. Beide Mietparteien können eine Mietprüfung bei den Behörden einfordern. Je nach Ausgang der Prüfung kann der Mietpreis gesenkt oder erhöht werden. Die Regelungen in den Mietschutzgebieten sind jenen der Mietpreisbremse in Deutschland zum Teil ähnlich. Die gilt in Berlin seit 2015 für die ganze Stadt.

Das sagen die Expert:innen

Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz
Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin

„Was sich auf den ersten Blick durchaus sinnvoll anhört, hat sich in der Praxis wohl nicht bewährt”, sagt Steenbergen. Spielräume bei den Mieterhöhungen würden ausgeschöpft, während die Gehälter der Bevölkerung nicht im selben Maß steigen – „Sie sind in der Pandemie gesunken, Menschen sind in Kurzarbeit oder haben ihre Arbeit verloren.” Auch die deutschen Vorkehrungen für angespannte Wohnungsmärkte „schützen die Mieterinnen nicht ausreichend, da sie nur für den Abschluss von neuen Mietverträgen gilt.” Darüber hinaus gebe es etliche Ausnahmen. „Es spricht alles für die Einführung eines bundesweiten Mietenstopps mit einer scharfen Mietpreisbremse.”

Vom Grundsatz her hält Krapp diese Unterscheidung bei Mietpreisregulierungen für sehr sinnvoll. „Auf Bezahlbarkeitsprobleme in angespannten Wohnungsmärkten kann der Gesetzgeber so zielgenau reagieren. Allerdings stellt sich dann immer noch die Frage, wie stark in angespannten Gebieten im Vergleich zu den übrigen Gebieten reguliert werden sollte.”

„Die Mietschutzgebiete in Irland haben dabei geholfen, die Mieten zu stabilisieren”, sagt Sirr. „Aber die jährliche Obergrenze von 4 Prozent für Mietpreiserhöhungen ist immer noch sehr großzügig.”

#9
Airbnb-Angebote beschränken

Lange galt Airbnb als gemeinsamer Feind europäischer Metropolen. Der Vorwurf: Die Vermittlungsplattform für Unterkünfte hat mit ihrem Geschäftsmodell unzählige Wohnungen in Städten wie Amsterdam, Barcelona und Lissabon in Ferienwohnungen verwandelt, die dem Mietmarkt so entzogen wurden. Auch die Miet- und Immobilienpreise soll Airbnb in der Umgebung so in die Höhe getrieben haben.

Die Städte haben eingegriffen. Amsterdams Gemeinderat versuchte, die touristische Vermietung in drei Arealen der historischen Altstadt zu verbieten, doch ein Gerichtsurteil kippte das Verbot im April. Nun dürfen Gastgeber:innen ihre Unterkunft für maximal 30 Tage pro Jahr touristisch vermieten, immer nur für maximal vier Gäste. In Paris müssen sich Vermieter:innen offiziell registrieren lassen, außerdem dürfen die Apartments maximal 120 Tage im Jahr vermietet werden. Auch in Barcelona ist eine Genehmigung notwendig. Seit 2018 soll in dem Touristen-Hotspot ein System mit Identifikationsnummern sicherstellen, dass die Inserate auch legal sind. Berlin macht es ähnlich: Wer sein Zimmer an Touristen vermieten will, braucht eine Registriernummer des jeweiligen Bezirks. Wer ohne Registriernummer Ferienwohnungen anbietet, muss mit Bußgeldern rechnen.

Das sagen die Expert:innen

Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin
Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz

„Es ist sinnvoll, wenn die Kommunen solche Angebote in den Blick nehmen und wenn nötig auch sanktionieren. Regulären Wohnraum in gewerblichen genutzten Wohnraum umzuwandeln ist genehmigungspflichtig”, erklärt Krapp. „Zunehmend wird berichtet, dass es sich in vielen Einzelfällen um eine dauerhafte gewerbliche Nutzung handelt.” Die Vermietungstage wie im Falle von Amsterdam zu begrenzen, sei daher sinnvoll. „Allerdings ist auch temporärer Wohnraum ein Wohnbedürfnis.” Diese Art von kurzzeitigem Wohnen ist „in den Zielen der Stadtplanung genauso zu berücksichtigen” wie das Bedürfnis nach dauerhaftem Wohnen.

„Airbnb und Kurzzeitvermietungen sollten nur dort erlaubt sein, wo sie am wenigsten Schaden anrichten können, zum Beispiel in leeren Räumen über Geschäften. Solche Angebote sollten nicht in Wohnblocks erlaubt sein”, sagt Sirr.

„Begrenzung der Kurzzeitungvermietung auf wenigen Wochen, Vermietung nur von Zimmern, nicht ganzen Wohnungen – es gibt viele Methoden, die die Städte anwenden können, um die kommerzielle Kurzzeitvermietung einzudämmen und diese Wohnungen dem regulären Wohnungsmarkt zurückzugeben”, sagt Barbara Steenbergen von der Internationalen Mieterallianz. „Bei Airbnb und jeder anderen touristischen Kurzzeitvermietung kann es nur heißen: Zurück zu den Anfängen.” Anfangs hätten die Gründer von Airbnb ihre Einnahmen aufgebessert, indem sie Luftmatratzen in einer Wohnung an Teilnehmer einer Konferenz vermietet haben. „Dies sollte weiterhin möglich sein.”

#10
Anreize für günstigere Mietpreise schaffen

Besondere Eigentumsverhältnisse verlangen nach besonderen Regelungen. Weil der Großteil der Grundstücke in Amsterdam im Besitz der Gemeinde sind und verpachtet werden, bekommen Vermieter:innen Rabatt. Wer Wohnungen 20 Jahre lang in einer mittleren Preisspanne vermietet, muss weniger Pacht für das bebaute Grundstück bezahlen.

Diese mittlere Preisspanne liegt zwischen 737 Euro und 1027 Euro. Gleichzeitig dürfen die Vermieter:innen die Mietpreise jährlich nicht mehr als um einen Prozentpunkt über der Inflation erhöhen. Hält ein Vermieter die Regelung nicht ein, muss er rückwirkend den Rabatt bezahlen, so sollen die Mietpreise auch wirklich bezahlbar bleiben, etwa für Berufsgruppen wie Krankenpfleger:innen, die keine Sozialwohnungen in Anspruch nehmen, aber Marktpreise kaum bezahlen können.

Auch in Spanien soll es Anreize für Vermieter geben, so will es die Regierungspartei der Sozialisten: Wer seine Miete in angespannten Wohnungsmärkten um mindestens 10 Prozent senkt, soll dafür im Gegenzug mehr Steuererleichterungen bekommen. Der Koalitionspartner Podemos will stattdessen generelle Mietobergrenzen festlegen.

Das sagen die Expert:innen

Max-Christopher Krapp
Institut Wohnen und Umwelt
Lorcan Sirr
Technologische Universität Dublin
Barbara Steenbergen
Internationale Mieterallianz

„Eine Förderung für günstigere Mietpreise kann sicherlich dazu beitragen, dass das Preisniveau stabilisiert wird”, sagt Krapp. Allerdings sei eine solche Subventionierung teuer, da sie „finanziell attraktiv sein muss, damit die Vermieter darauf eingehen.” Zum anderen „wäre diese Förderung nicht zielgenau, da bei den profitierenden Haushalten keine Bedarfsprüfung stattfindet.” Zielgenauer sei da eine soziale Wohnraumförderung, bei der die Vergabe von Wohnberechtigungsscheinen geprüft werde.

„Vermieter sollten fair besteuert werden. Das ist bereits ein Anreiz für günstigere Mieten”, sagt Sirr.

In Amsterdams Ansatz sieht Steenbergen Vorteile: Durch die mittelpreisigen Mietwohnungen werde „Personal im Gesundheitssektor und Lehrer in den Städten gehalten.” Allerdings verweist sie auch auf die Schwächen des Systems: „In der befristeten Festschreibung kam es nach Auslaufen der Bindungen zu massiven Mietsteigerungen wie in Java-Eiland im östlichen Hafengebiet Amsterdams.” Das Amsterdamer Modell ist Steenbergen zufolge nicht auf alle Städte übertragbar, „es muss immer an die lokalen Gegebenheiten angepasst werden.”

Cities for Rent
Über das Projekt

„Cities for Rent“ ist ein europäisches Rechercheprojekt. Alle arbeiten unabhängig voneinander, aber Rechercheergebnisse werden geteilt. Es besteht aus 16 Teams in 16 europäischen Hauptstädten und Metropolen in 16 Ländern (genaue Liste der Medien und Journalist:innen unten). Sieben Monate lang untersuchte der Rechercheverbund die lokalen Wohnungsmärkte, recherchierte Daten zu großen Wohnungsunternehmen, Preisentwicklungen, Investitionen und demografische Entwicklungen in den einzelnen Städten und verglich gemeinsame Strukturen.

Was hat der Tagesspiegel in dem Projekt gemacht?

Das Tagesspiegel Innovation Lab ist der Berliner Teil dieser Recherche und veröffentlicht die Rechercheergebnisse in Deutschland. Neben lokalen Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt hat das Team die Visualisierungen und ein gemeinsames Gestaltungskonzept für das Verbundprojekt entwickelt. Die interaktiven Vergleichsgrafiken können dabei von allen genutzt werden, übersetzt und eingeordnet in der jeweiligen Landessprache. Eine Übersicht aller Veröffentlichungen finden Sie auf der Projektseite bei Arena Journalism for Europe.

Beteiligte Partnermedien und Rechercheorganisationen

Wien: ORF, Brüssel: Apache, Prag: Deník Referendum, Kopenhagen: Information, Paris: WeReport, Mediapart, Athen: AthensLive, Reporters United, Dublin: Dublin Inquirer, Milan: IrpiMedia, Amsterdam: Follow the Money, Oslo: E24, Lissabon: Expresso, Bratislava: Aktuality, Madrid: El Diario, Zürich: Reflekt, Republik,

In den nächsten Tagen und Wochen werden wir weitere Egebnisse veröffentlichen. Einige Rechercheergebnisse aus anderen Städten werden wir zusammenfassen und auf Deutsch übersetzen.

Die Recherche wurde von „Stichting Arena for Journalism in Europe“ koordiniert, einer Stiftung für grenz­über­greifenden europäischen Journalismus unterstützt.
Die Entstehung dieser Recherche wurde durch ein Stipendium des Fonds Investigative Journalism for Europe (IJ4EU)
Der Kartendienst MapTiler unterstützt das Verbundprojekt als Mapping Partner.

Weitere relevante Recherchen, Veröffentlichungen und Studien, auf die aufgebaut wurde

Bereits 2018 startete der Tagesspiegel und das gemeinnützige Recherchezentrum Correctiv das Projekt Wem gehört Berlin Gemeinsam mit allen Berlinerinnen und Berlinern wollte das Team herausfinden, wem die Häuser dieser Stadt gehören, um mehr Transparenz auf dem Berliner Immobilienmarkt zu schaffen. So entstand etwa eine Geschichte über eine britische Miliardärsfamilie, die zu den geheimem Großeigentümern dieser Stadt gehört. Außerdem haben wir uns auf die Suche begeben, wer letztendlich vom Berliner Mietmarkt profitiert. In dem europäischen Projekt konnten wir auf die Erkenntnisse aus dieser Recherche aufbauen. Das Projekt Wem gehört...? in Deutschland wurde vielfach fortgesetzt. Mittlerweile gibt es das Projekt in zahlreichen deutschen Städten.

Es gab weitere relevante Recherchen in den Berliner Wohnungsmarkt, auf die wir aufbauen konnten. So hat das Projekt Wem gehört die Stadt? unter der Leitung von Steuerexperte Christoph Trautvetter hat seither mit verschiedenen Studien neue Erkenntnisse zum Berliner Mietmarkt veröffentlicht. Der Experte hat das Projekt mit wertvollen Erkenntnis unterstützt.

Das Berliner Rechercheprojekt Mietenwatch veröffentlichte ebenfalls Analysen, auf die wir aufbauen konnten.

Das Immobilienanalyseunternehmen Real Capital Analytics erstellte für die europäische Recherche eine Auswertung von Investitionen in den beteiligten Städten, die es uns kostenfrei zur Verfügung stellte.

Wir bedanken uns außerdem bei Eurostat, dem Statistischen Amt der Europäischen Union, die zahlreiche relevante Datensätze zum europäischen Wohnungsmarkt veröffentlicht haben und auf zahlreiche Rückfragen zu Datenquellen antworteten.

Wie geht es weiter mit der Recherche?

Es folgen noch weitere Veröffentlichungen – im Tagesspiegel – und in den europäischen Partnermedien des Projekts. Außerdem werden alle veröffentlichbaren Datensätze aus dieser Recherche mittelfristig auf einer Zentralen Seite von Arena Journalism veröffentlicht, um künftige Recherchen zum Wohnungsmarkt in Europa zu vereinfachen.

Das Team

Eric Beltermann
Webentwicklung
Manuel Kostrzynski
Artdirektion
Hendrik Lehmann
Koordination
David Meidinger
Webentwicklung
Sinan Reçber
Recherche & Text
Helena Wittlich
Produktion
Veröffentlicht am 30. April 2021.