Wahlcheck in Daten: Wohnen: So wenig Neubau wie seit zehn Jahren nicht – und trotzdem mehr Sozialwohnungen als versprochen

Berlin steckt in der Wohnungskrise. 100.000 Wohnungen fehlen der Hauptstadt, die Angebotsmieten stiegen in den vergangenen Jahren stärker als in allen anderen deutschen Großstädten.

Der schwarz-rote Senat unter dem Regierenden Bürgermeister Kai Wegner (CDU) und mit Bausenator Christian Gaebler (SPD) wollte dem Problem mit zwei Lösungsansätzen begegnen: Mehr Neubau und besserer Schutz von Mieter:innen.

In Teil zwei unserer sechsteiligen Serie „Wahlchecks in Daten“ werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Kennzahlen zum Wohnen. Warum baut Berlin nicht mehr Wohnungen? Ist das Mietenkataster ein wichtiger Schritt für die Zukunft? Und an welche Baustellen muss die kommende Regierung ran?

Ihr Ziel von 20.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr hat die Landesregierung nie erreicht – wie schon die rot-grün-rote Vorgängerregierung. Dass sich diese Marke allerdings vor allem am Wohnungsbedarf orientiert, hat Schwarz-Rot stets betont. Schon im Koalitionsvertrag hieß es, die 20.000 seien in dieser Legislatur angesichts der Baukrise wohl nicht zu schaffen.

2025 wurden sogar nur noch 11.000 Wohnungen in Berlin fertig, so wenige wie seit mehr als zehn Jahren nicht. Die Zahl der Fertigstellungen sollte man aber nur vorsichtig als Zeugnis für die Neubaupolitik heranziehen: Genehmigungen und Bau dauern – und so werden die Ergebnisse politischer Entscheidungen in Form fertiger Wohnungen erst verzögert sichtbar.

Besser spiegelt die aktuelle Stimmung im Wohnungsbau die Zahl der Baugenehmigungen. Auch die sank unter Schwarz-Rot zunächst stetig weiter.

Zuletzt hat sich zumindest nach jahrelangem Abwärtstrend die Richtung gedreht: Die Berliner Behörden genehmigten 2025 gut 40 Prozent mehr Wohnungen als im Vorjahr. Noch immer weniger als bei Amtsantritt.

Schon unter den Vorgängerregierungen wurden zu wenige Wohnungen gebaut. Nun sind es noch weniger. Das ist nicht nur in Berlin so und nicht allein einer Landesregierung anzulasten. Bau- und Finanzierungskosten sind seit Ukrainekrieg und Pandemie massiv gestiegen. Viele private Projektentwickler warten auf günstigere Bedingungen.

Es gibt aber Schrauben, an denen der Senat drehen kann. Die Baubranche kritisiert, dass Genehmigungsverfahren in Berlin zu lange dauerten und es zu viele Auflagen gebe.

Mit drei Reformen wollte der schwarz-rote Senat Bauen schneller und günstiger machen. Das „Gesetz für einfaches Bauen“ lockerte unter anderem Standards beim Brand- und Schallschutz und verkürzte Fristen bei Genehmigungsverfahren. Das „Schneller-Bauen-Gesetz“ strafft Planungs- und Genehmigungsverfahren. Die Verwaltungsreform soll Berlins Ämter digitaler machen.

Als revolutionär gelten die Reformen unter Interessenvertretern nicht. Die Branche lobt sie dennoch als wichtige Fleißarbeit, der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) sieht Berlin damit bundesweit als Vorbild.

Der Berliner Mieterverein hält das Schneller-Bauen-Gesetz hingegen für überschätzt und fordert in erster Linie digitalere und besser ausgestattete Bezirksämter. Architektenvertreter warnen, dass mehr Tempo durch typisierte Bauten und Generalübernehmer zulasten der Qualität gehen könnte.

Während viele private Bauherren abwarteten, hatten die sieben landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) die Ansage, auch in schwierigen Zeiten weiterzubauen: 6500 Wohnungen pro Jahr lautete ihr Ziel.

Tatsächlich haben die LWU im vergangenen Jahr trotz hoher Kosten mehr Wohnungen fertiggestellt – während die Fertigstellungen aller anderen Bauherren einbrachen. Am Ziel von 6500 neuen Wohnungen pro Jahr scheiterten aber auch die Landeseigenen verlässlich. Auch die Baugenehmigungen für die LWU gingen zuletzt stark zurück, kein gutes Zeichen für die Zukunft.

In Berlin fehlen vor allem günstige Mietwohnungen für Menschen mit wenig Einkommen. Schwarz-Rot wollte auf 5000 neue Sozialwohnungen pro Jahr kommen. Direkt nach Amtsantritt steckte der Senat deutlich mehr Geld in die Förderung des Wohnungsbaus. Laut Berliner Investitionsbank (IBB) standen 2023 764 Millionen Euro zur Verfügung, um den Bau von Sozialwohnungen zu unterstützen. 2024 und 2025 wurde das Budget auf je 1,5 Milliarden Euro verdoppelt – trotz Spardruck.

Die Finanzspritze schlug durch: 2025 wurde das Ziel erstmals übertroffen, 5175 Sozialwohnungen bewilligt. Auch neu: Schwarz-Rot führte den WBS 220 ein. Er berechtigte eine mittlere Einkommensgruppe, sich auf bestimmte Sozialwohnungen zu bewerben. Bei einem Ein-Personen-Haushalt liegt die Grenze zum Beispiel bei einem Netto-Jahreshaushaltseinkommen von 26.400 Euro, bei zwei Erwachsenen mit zwei Gehältern und zwei Kindern bei 59.840 Euro.

In keiner Großstadt sind die Angebotsmieten in den vergangenen Jahren so stark gestiegen wie in Berlin – wenn auch von einem günstigen Niveau aus. Auch Schwarz-Rot gelang es nicht, den Trend umzukehren.

Zuletzt jedoch eine positive Nachricht: Die Angebotsmieten stagnierten, lagen 2025 mit 15,78 Euro pro Quadratmeter im Mittel lediglich um vier Cent höher als im Jahr 2024, so der IBB-Wohnungsmarktbericht.

Den Grund dafür sieht IBB-Vorstandsvorsitzender Hinrich Holm aber nicht in politischen Maßnahmen. Vielmehr sei eine gewisse „Grenze der Leistbarkeit“ bei den Mieten erreicht worden, sagte er. Als Erfolg der Senatspolitik lässt sich das also nicht verbuchen.

Wie stark Berlin auf noch mehr Regulierung der Mieten setzen soll, da gehen die Ansichten von SPD und CDU auseinander.

Umso mehr überrascht, dass Schwarz-Rot kurz vor Ende der Legislatur ein bundesweit einmaliges Vorhaben zum Mieterschutz beschlossen hat: das digitale Mieten- und Wohnungskataster. Das Kataster soll erstmals einen Überblick über die Berliner Mietwohnungen und ihre Miethöhen schaffen.

Vermieter sollen Angaben zur Wohnung und zum Mietverhältnis machen; die Daten automatisiert auf Hinweise auf überhöhte Mieten geprüft werden, Verdachtsfälle zur Ahndung an die Bezirksämter gehen.

Mieter können die Angaben allerdings nicht einsehen. Ob das Modell auch rechtssicher ist, dürfte Gerichte beschäftigen.

Der Berliner Mieterverein begrüßt das Kataster als überfälliges Instrument gegen überhöhte Mieten. Hingegen warnt der BFW, ein Interessenverband der privaten und mittelständischen Immobilienwirtschaft, vor einem Generalverdacht gegen Vermieter.

Neu unter Schwarz-Rot ist auch die Mietpreisprüfstelle, die im März 2025 startete. Mieter können sich kostenfrei beraten lassen. Von April bis Dezember 2025 untersuchte die Stelle 339 Fälle, etwa neun pro Woche. Bei 320 davon stellte sie einen Verdacht auf eine unzulässig hohe Miete fest.

Kostenfreie Mieterberatungen gab es in Berlin schon auf Ebene der Bezirksämter. Weil diese beim Prüfen und Ahnden mutmaßlich überhöhter Mieten an ihre Grenzen kamen, stattete der Senat sie mit mehr Personal aus. Der Berliner Mieterverein lobt beide Maßnahmen - kritisiert aber, dass Berlin weiter ein Durchsetzungsproblem bei der Mietregulierung habe.

Senat sitzt Vergesellschaftung aus

Ein Thema, das polarisiert wie kein anderes, erbte Schwarz-Rot von der Vorgängerregierung: Wie umgehen mit dem Volksentscheid für eine Enteignung großer Immobilienkonzerne aus dem Jahr 2021? Nach der CDU hat sich inzwischen auch die SPD gegen Enteignung positioniert.

Schon ihr Koalitionsvertrag kündigte keine Umsetzung, sondern lediglich ein Gesetz an, das Kriterien festlegt, wann eine Vergesellschaftung möglich ist. Im März 2026 kam dieses Vergesellschaftungsrahmengesetz. Es hagelte Kritik: Die Immobilienbranche sah schon in der mit dem Gesetz wieder entfachten Debatte ein “fatales Signal” an Investoren. Befürworter einer Enteignung kritisierten, dass der Senat sich weigere, den Volksentscheid umzusetzen.

Auch das Wohnungsbündnis mit der privaten Immobilienwirtschaft, zu dem sich Schwarz-Rot bekannt hatte, verlor an Bedeutung: Adler Group und Vonovia wollten sich nicht mehr an die Selbstverpflichtungen bei Mieterhöhungen halten. Inzwischen hört man von dem Bündnis kaum noch.

Für möblierte Wohnungen, die nur kurzzeitig vermietet werden, hat der Berliner Senat die Regeln verschärft. Das sogenannte Wohnen auf Zeit hatte sich in Berlin massiv ausgebreitet. Die Mietpreisbremse greift nicht, Mieten sind oft deutlich teurer – aus Sicht des Senats ein Problem, zumal die Wohnungen als regulärer Wohnraum fehlen.

Seit April gilt eine neue Verwaltungsvorschrift, sodass Vermieter in Milieuschutzgebieten „Wohnen auf Zeit“ genehmigen lassen müssen. Für Milieuschutzgebiete gelten besondere Regeln, die verhindern sollen, dass die bisherigen Anwohner:innen verdrängt werden. Etwa 45 Prozent der Berliner Mietwohnungen liegen in solchen Gebieten. Der Berliner Mieterverein rechnet dem Senat die Regelung hoch an, da sie Kurzzeitvermietung in Milieuschutzgebieten praktisch verbiete.

„Strategische Ankaufspolitik“ und Eigentumsförderung verpuffen

Kaum erkennbar ist die im Koalitionsvertrag angekündigte „strategische Ankaufspolitik“, um mehr Wohnungen in die Hand des Landes zu bringen.

Weitgehend folgenlos blieb zudem die Ankündigung, das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten „unter Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit“ auszuüben. Damit können Bezirke beim Verkauf baufälliger Wohnhäuser als Käufer in einen Kaufvertrag eintreten. Verbunden sind hohe Kosten zur Instandsetzung, weshalb die Bezirke auf den Senat angewiesen sind.

Umgesetzt wurden unter Schwarz-Rot nur drei Vorkäufe. Die Ankündigung, sich auf Bundesebene für eine Reform des Vorkaufsrechts einzusetzen, damit dieses für nicht-baufällige Häuser greift, blieb ohne Erfolg.

Vor allem der CDU ist Eigentumsförderung ein Anliegen. Schwarz-Rot stellte 2025 erstmals 17 Millionen Euro bereit, um den Immobilienkauf von Familien zu fördern - das reichte gerade einmal für 41 Fälle. Auch der angekündigte Verkauf von Landesgrundstücken an Genossenschaften wurde laut BBU nicht umgesetzt. Wirkung hatte die Eigentumsförderung damit kaum.

Was die Parteien nach der Wahl angehen wollen – und müssen

Beim Wohnungsbau hat Schwarz-Rot das zentrale Ziel verfehlt, aber wichtige Reformen angestoßen. Ein neuer Senat muss daher entscheiden, ob er trotz Sparzwang die teure Wohnbauförderung aufrechterhält oder gar ausweitet.

Auch der Bestand benötigt zunehmend Geld: Die gut 400.000 Wohnungen des Landes klima- und altersgerecht zu modernisieren, wird zur riesigen Herausforderung.

Schließlich muss die kommende Regierung entscheiden, ob sie für den Neubau auch Abstriche beim Natur-, Arten- und Denkmalschutz macht – und Grün- und Freiflächen aufgibt. Berühmtester Streitfall: das Tempelhofer Feld.

Das Mietenkataster könnte überhöhte Mieten aufdecken. Interessant wird, ob der nächste Senat einen neuen Anlauf beim Mietendeckel nimmt, wie Grüne, Linke und SPD ihn planen. Die AfD will Mieten dagegen generell weniger regulieren und sieht die geltenden Regeln vor allem als Hindernisse für mehr Investitionen der privaten Wohnungswirtschaft. Wohnraum will sie bevorzugt an „Einheimische“ vergeben.

Berlin hat weiter ein Durchsetzungsproblem bei der Mietregulierung. Ein neuer Senat muss Ressourcen finden, schneller und mehr zu ahnden und die Stellen besser zu vernetzen.

Die Vergesellschaftungsfrage ist weiter offen, die Debatte noch schärfer geworden. Sie könnte gar eine Koalition zwischen Linke und SPD verhindern. Erstere hat die Umsetzung des Volksentscheids zur Bedingung ausgerufen. Unklar ist, wie sich die Bundesregierung einmischt. Sie hat ein Gesetz angekündigt, das Vergesellschaftung verhindern soll.

Bei der Eigentumsförderung hatte sich Schwarz-Rot wenig vorgenommen und wenig geliefert. Das dürfte in der Mieterstadt Berlin auch so bleiben – auch wenn die CDU einen einmaligen für den Erstkauf plant.